Nowe przepisy w podatku od nieruchomości – jak są interpretowane przez gminy?

Możesz również posłuchać tego odcinka korzystając ze Spotify:

Cześć! W dzisiejszym odcinku opowiem Ci jak interpretowane są nowe przepisy w podatku od nieruchomości przez gminy.

Krótkie przypomnienie dla tych, którzy nie są w temacie.
Zmieniły się niemalże całkowicie zasady gry, jeżeli chodzi o podatek od nieruchomości od 1 stycznia 2025 roku, bo w podatku od nieruchomości są opodatkowane zasadniczo grunty, budynki i budowle. W wyniku wyroku Trybunału Konstytucyjnego zmieniono definicję budynku i budowli, czyli dwie trzecie przedmiotów opodatkowania w podatku od nieruchomości.

Wiele podatników zajęło się przeglądem swoich obiektów, swoich nieruchomości pod względem nowych przepisów. Wielu podatników jeszcze tego nie zrobiło. Nieważne, na którym jesteś etapie, teraz mamy taki moment, kiedy pierwsze organy podatkowe, czyli wybrani burmistrzowie, prezydenci miast, wydają interpretacje indywidualne i twierdzą, jak ich zdaniem pewne rzeczy w tym podatku od nieruchomości powinny być interpretowane.

I  właśnie dzisiaj zobaczymy, jak te kwestie w podatku od nieruchomości są opodatkowane według lokalnych organów podatkowych.

Najpierw uwaga techniczna. Mimo wszystko aż tak bardzo bym się nie przywiązywał do tego, co wykładają organy podatkowe, jeżeli chodzi o podatek od nieruchomości, bo po pierwsze, co gmina, to tak naprawdę inni urzędnicy, którzy w swoim stylu wykładają pewne przepisy. 
Pewnie, znając życie, będzie pewna inspiracja, że jak prezydent Rzeszowa wydał taką i taką interpretację, to prezydent Gdańska pewnie też będzie tak wydawał, ale znam jeszcze na starych przepisach sytuację, kiedy w jednej gminie coś było uznawane za budowlę, a w drugiej nie. Tak naprawdę wyroki sądów dopiero będą bardziej wiążące dla nas i dające większe wskazówki. Niemniej warto zobaczyć, jak ta sytuacja wygląda.

Jeżeli sam chciałbyś, chciałabyś sprawdzić te interpretacje organów w zakresie podatku od nieruchomości, który jest podatkiem lokalnym, to niestety sprawa jest dużo trudniejsza niż w przypadku zwykłych interpretacji indywidualnych, ponieważ nie ma jednej dużej bazy z tymi interpretacjami, tak jak jest to w pozostałych podatkach. Mamy bazę EUREKA, czy też płatne bazy LEX, LEGALIS, gdzie tych interpretacji jest sporo, łatwo je wyszukać i tak dalej. Natomiast tutaj, żeby sprawdzić daną interpretację, to musimy wpisać w biuletynie informacji publicznej BIP w wyszukiwarce Google, na przykład BIP Kraków, podatek od nieruchomości i tam się przeklikiwać, przeszukiwać spis tych interpretacji.
Interpretacje często są w formie pliku Word do pobrania, w formie pliku PDF czy skanów, więc czasami naprawdę bardzo ciężko te interpretacje znaleźć. Czasem strony są przestarzałe.

Tak naprawdę, żeby mieć ogląd na całą Polskę, jak dane organy wydają interpretacje,  to musiałbyś wejść na stronę każdej gminy w Polsce, a tych gmin jest bardzo dużo, jak się domyślasz i każda gmina ma swoją stronę  BIP,  swój własny biuletyn informacji publicznej  i to taka niekończąca się zabawa.
Ja przeglądałem oczywiście fachową prasę, przeglądałem kilka największych gmin w Polsce, gdzie to prawdopodobieństwo wydania interpretacji jest największe typu Kraków, Katowice, Warszawa, ale też takie gminy, na których terenach może być dużo firm produkcyjnych typu Gliwice, Chorzów. Patrzyłem na Gdynię i te moje pierwsze wnioski są właśnie w tym odcinku.

Skoro już wiemy, co się zmieniło w podatku od nieruchomości,  jak wydawane są interpretacje oraz  jak je można znaleźć, zobaczmy, co one aktualnie mówią.

Na pierwszy ogień i w sumie najważniejsza interpretacja z dzisiejszego odcinka to interpretacja prezydenta Rzeszowa z 6 lutego 2025 roku.
Interpretacja bardzo kontrowersyjna i też ważna.

Dotyczyła mobilnych kontenerów takich, których się używa na budowie, gdyż wnioskodawca był właśnie z branży robót budowlanych. Posiadał kontenery mobilne, które wykorzystuje się typowo jako kontenery magazynowe, gdzie się składuje jakieś materiały, albo kontenery sanitarne i biurowe, jak przy budowaniu bloku, na pewno takie też widzieliście. Jest jeszcze trzeci rodzaj kontenerów – są to kontenery stricte biurowe, gdzie jest instalacja elektryczna, ale bez instalacji wodno-kanalizacyjnej. Te kontenery w tym przypadku nie były specjalnie montowane, po prostu gotowe kontenery od producenta przyjeżdżały na plac budowy, czy tam do siedziby spółki, a z siedziby spółki na plac budowy. Te kontenery nie były w żaden sposób dodatkowo mocowane do gruntu, po prostu stały, bo były ciężkie.

Spółka zapytała się o tyle ciekawie, że zapytała zarówno o nowy stan prawny, czyli czy od 1 stycznia 2025 roku te kontenery są budowlą, czy podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości jako budowla, ale też czy według starego stanu prawnego, czy podlegały opodatkowaniu jako budowla.

Jeżeli chodzi o stary stan prawny sprzed 2025 roku, to ja go specjalnie nie będę komentował. Tam nie było listy budowli, tak jak jest teraz, teraz załączniku nr 4 do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Skracając wywód, przed 2025 rokiem, zdaniem Prezydenta Rzeszowa, takie kontenery były opodatkowane podatkiem od nieruchomości.
Ten ogólnie materiał jest o nowym stanie prawnym, bo to dotyczy zdecydowanej większości z was. Oczywiście, jeżeli wcześniej ten podatek od nieruchomości był traktowany po macoszemu, to warto też spojrzeć na poprzednie lata. Niemniej, kończąc, właśnie według prezydenta Rzeszowa jest to opodatkowane. Wydaje mi się, że jest to dość kontrowersyjne stanowisko, jeżeli chodzi o ten stary stan prawny.
Natomiast przejdźmy sobie na nowy stan prawny, czyli czy od 1 stycznia 2025 roku, zdaniem Prezydenta Miasta Rzeszowa, takie kontenery mobilne są budowlą opodatkowaną od 2% wartości. Nie wdając się w szczegóły, tak zdaniem prezydenta takie kontenery są  opodatkowane jako budowla. Jest to o tyle zaskakujące, że zarówno w uzasadnieniu do ustawy, jak i na webinarium, który wam relacjonowałem z przedstawicielami Ministerstwa Finansów, wyraźnie było podkreślane, że kontenery mobilne, które nie są dodatkowo trwale związane z gruntem, są zasadniczo poza opodatkowaniem podatkiem od nieruchomości.

Tutaj wszystko się właśnie rozbija o to, czy kontenery są trwale związane z gruntem.
Jeżeli tak, to mamy opodatkowanie podatkiem od nieruchomości, gdyż w załączniku nr 4 do ustawy OPON wprost jest wskazane, że obiekty kontenerowe trwale związane z gruntem są budowlą, tylko tutaj zdaniem tego, co mówiło Ministerstwo Finansów, nie mamy trwałego związania z gruntem, bo samo posadowienie czegoś na gruncie nie sprawia, że to jest trwale związane z gruntem.

Niestety Prezydent Miasta Rzeszowa się nie zgodził, przywołał definicję tego, co to znaczy trwale związane z gruntem, bo jest to wypisane w ustawie, Przez trwałe związanie z gruntem rozumie się takie związanie z gruntem, które zapewnia obiektowi stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, niezależnym od działania człowieka, mogącym zniszczyć, spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się obiektu na inne miejsce. Moim zdaniem musi być związanie z gruntem, a tutaj tego związania nie ma. Nawet jeżeli formalnie te czynniki zewnętrzne są , bo po prostu kontener jest ciężki, to jednak my nic nie zrobiliśmy, żeby związać kontener z gruntem.
Także podsumowując w krótkich słowach, obiekty kontenerowe trwale związane z gruntem są opodatkowane jako budowla.

Moim zdaniem, zgodnie z uzasadnieniem do ustawy oraz stanowiskiem Ministerstwa Finansów prezentowanym publicznie, kontenery mobilne nie powinny być uznawane za trwale związane z gruntem, jeżeli nie zrobiliśmy czegoś dodatkowego, żeby je związać.

Prezydent Miasta Rzeszowa się z tym nie zgodził  i twierdzi, że sam fakt, że to stoi pod wpływem swojego własnego ciężaru, to jest już trwałe związaniee z gruntem i to powinno być opodatkowane, z czym ja się osobiście nie zgadzam i myślę, że w sądzie ta interpretacja zostanie uchylona. Taka wykładnia przepisów jest po prostu oderwana od realiów biznesowych. Jakikolwiek kontener by to nie był,  musi na czymś stać, a można przyjąć, iż kontenery zawsze są ciężkie. Gdyby ustawodawca chciał opodatkować wszystkie obiekty kontenerowe, to wpisałby w załączniku do ustawy obiekt kontenerowy, a nie obiekt kontenerowy trwale związany z gruntem. Nie byłoby tego przedrostka trwale związane z gruntem. Wbrew pozorom jest to bardzo ważny dopisek, bo tylko niektóre obiekty mają go w załączniku nr 4, a to ma znaczenie.

Także tutaj dla wszystkich tych, którzy mają kontenery, niech ta czerwona lampka się zaświeci. Obserwujcie też inne interpretacje, szczególnie w swojej gminie. Sprawdzajcie też powyższy wyrok, a ja rownież postaram się o tym informować.

Dodam do powyższego, że spółka argumentowała, że to nie jest budowla, a kontener nie powstał w wyniku robót budowlanych. Po prostu spółka kupiła gotowy kontener i go przeniosła. Tutaj Prezydent Miasta Rzeszowa również się nie zgodził, gdyż powiedział, że ten kontener był chociażby montowany. Nawet jeśli nie przez spółkę, to przez producenta tych kontenerów, a montaż liczy się do robót budowlanych w rozumieniu prawa budowlanego, też to potwierdza ustawa, a takie rozumienie potwierdziło Ministerstwo Finansów. Tutaj mimo wszystko zgodziłbym się z prezydentem,  jeśli chodzi o roboty budowlane, to patrzymy bardzo szeroko i niestety pod tym kątem przesłanka jest spełniona.

Podsumowując ten wątek roboty budowlane, które determinują czy mamy do czynienia z budowlą czy nie należy rozumieć bardzo szeroko. Trzeba brać pod uwagę nie tylko to, co my wykonaliśmy z obiektem, ale też to, co wykonał nasz wcześniejszy kontrahent, który nam chociażby sprzedaje ten obiekt.


Kolejna interpretacja, która została wydana na nowym stanie prawnym, to interpretacja Prezydenta Białegostoku z 8 kwietnia 2025 roku i interpretacja wójta Łodygowic z 3 kwietnia 2025 roku. Te interpretacje są do siebie dość podobne.

Prezydent Białegostoku powiedział, że garaże nie znajdujące się w budynkach mieszkalnych tylko np. w galeriach handlowych, w budynkach handlowo-usługowych nie korzystają z niższej stawki podatku i to jest moim zdaniem nie kontrowersyjne i dość oczywiste. Mam na myśli niższej stawki podatku dla obiektów przeznaczonych na cele mieszkalne.
Wnioskodawca argumentował to, że mamy galerię, ale w tej galerii bardzo często parkują mieszkańcy,  bo obok jest blok w wyniku czego powinno być to traktowane jako wykorzystywane na cele mieszkalne. Rzeczywiście przepisy się zmieniły i od 2025 roku garaże powiązane stricte z mieszkaniem w blokach, nieważne czy są na jednej księdze wieczystej czy nie, to korzystają z niższej stawki podatku przeznaczonej właśnie na cele mieszkalne. Jednakże te garaże były trochę inne, innego rodzaju, stąd takie stanowisko Prezydenta Białegostoku – moim zdaniem słuszne.

Natomiast wójt gminy Łodygowice, potwierdził, że niższa stawka podatku dla budynków mieszkalnych, nawet gdy omawiane obiekty, czyli sauna i siłownia znajdują się w budynku mieszkalnym,  to jednak  powierzchnia saun i siłowni nie jest objęta preferencyjną stawką podatku dla obiektów mieszkalnych. Co też moim zdaniem jest dość oczywiste,  bo jednak w saunie i basenie się nie mieszka.

Podciąganie zarówno tego jak i omawianych garaży, jest po prostu nadużyciem – to tak informacyjnie, żebyście wiedzieli, że takie interpretacje są.

Jeśli chodzi o interpretacje to tyle,  te były najważniejsze. Dalej jest ich niewiele, jeżeli chodzi o podatek od nieruchomości.

Moim przedostatnim punktem jest garść statystyk, które powinny wam dać bardzo mocno do myślenia.
Pierwsza rzecz, jak już wspomniałem w tym odcinku – od 2025 roku, garaże w bloku,  są objęte niższą stawką podatku dedykowaną właśnie dla mieszkań.

To spowodowało, że dużo gmin straciło kupę kasy. Mówiąc krótko, jeżeli wcześniej opodatkowywano garaże wyższą stawką podatku typu 25 zł za metr kwadratowy, a teraz ta stawka jest bodajże 1,16 zł. Oczywiście zgaduję, ale generalnie te stawki się bardzo mocno różnią. To zależy od miasta i innych czynników, lecz generalnie przeskok był bardzo duży, a podatek od nieruchomości to jedno z głównych źródeł finansowania  gmin. Tutaj straty w gminnych budżetach były ogromne.

Przytoczę Wam statystyki, np. w Poznaniu około 16,4% wszystkich podatników, jeśli chodzi o osoby fizyczne, czyli zwykłych ludzi, to tam zmieniono właśnie te deklaracje w podatku od nieruchomości. W Lublinie obiektów, które zmieniono to około 24 tys., w Toruniu 11 tys., w Katowicach 5,5 tys.

Jak pomnożymy 28 tysięcy razy, nie wiem, nawet 5 złotych różnicy w podatku, to tutaj mamy 150 tysięcy złotych mniej do urzędu, a te różnice są na pewno bardzo, bardzo duże.

Natomiast jeżeli chodzi o to, jak tacy podatnicy jak spółki, czyli osoby prawne zmieniały swoje deklaracje, a mówimy tu o czymś więcej niż tylko stawka dla garażu, warto spojrzeć na statystyki. Przykładowo w Częstochowie dwa podmioty zadeklarowały zwiększenie podatku, a jeden zmniejszenie podatku od nieruchomości, co przełożyło się na 560 tysięcy złotych więcej w kasie miasta. W Katowicach również zaobserwowano wzrost wpływów z podatku od nieruchomości, mimo obniżki z tych garaży o ok. 1,6 miliona złotych. W Radzyminie nieznacznie, bo tylko o 4 miliony więcej wzrosły wpływy z podatku od nieruchomości. W Piasecznie natomiast wpływy wzrosły o około 500 tysięcy złotych z podatku od nieruchomości, ale jak podają informacje prasowe, urzędy miasta zanotowały wzrost w podatku od nieruchomości od osób prawnych. Dodatkowo, według dostępnych danych, w Krakowie wzrost wpływów z tego tytułu wyniósł około 7%.

Podsumowując te zmiany w podatku od nieruchomości dla spółek były raczej negatywne i przekładały się na wyższe opodatkowanie.

Z mojego doświadczenia wynika, że często nie chodzi o to, że przepisy aż tak bardzo się zmieniły,  że coś, co kiedyś było nieopodatkowane, nagle stało się przedmiotem opodatkowania. Problem polega na tym, że podatnicy przez lata w ogóle nie analizowali podatku od nieruchomości. Deklaracje były co roku po prostu przepisywane – często na podstawie dokumentu stworzonego 10 czy 15 lat temu. W międzyczasie pojawiały się nowe obiekty, nikt ich nie ewidencjonował, nikt nie weryfikował, czy powinny zostać wykazane do opodatkowania. I nagle, gdy przychodzi specjalista i przeprowadza przegląd, okazuje się, że mamy do wykazania na przykład 15 budowli. Co więcej, może się okazać, że również za lata poprzednie należałoby dokonać korekt i zapłacić zaległy podatek. Wtedy pojawia się problem, smutek i zgrzytanie zębów. Mimo wszystko warto mieć taką świadomość i wiedzieć, z czym ten podatek się wiąże.
Chciałbym jeszcze zwrócić uwagę na kilka ciekawostek związanych z działaniami gmin. Przykładowo w Radzyminie, gdzie wzrost wpływów z podatku od nieruchomości był w właściwie nieznaczny, bo około 4 milionów złotych, to i tak oznaczało to zwiększenie dochodów gminy w porównaniu do poprzedniego roku. W związku z tym powstało specjalne biuro gwarancji i kontroli, które będzie prowadzić kontrolę w podatku od nieruchomości. A to dlatego, że gminy wiedzą, że tam czekają pieniądze dla nich i warto zainwestować nawet w nowy zespół, żeby skontrolować podatników i wyciągnąć od nich kasę, mówiąc wprost.

Jeżeli do tej pory nie zająłeś się podatkiem od nieruchomości albo masz poczucie, że co prawda coś zostało zrobione, ale nie był to dokładny audyt, a być może chciałbyś również zweryfikować rozliczenia za poprzednie lata to zapraszam do bezpłatnej, niezobowiązującej konsultacji.

Wracając jeszcze do statystyk: pan Artur Goryszewski, skarbnik Radzymina, zapowiedział, że podatnicy, którzy znowu przepisali deklarację z roku na rok i zadeklarowali wartość podatku od nieruchomości w niezmienionej formie mimo zmiany przepisów, będą objęci kontrolą w pierwszym rzucie. Podobnie urzędnicy z Chorzowa potwierdzają, że planują skontrolować około 200 podatników na terenie gminy na gruncie podatku nieruchomości.

Myślę, że jeżeli do tej pory ten podatek był traktowany po macoszemu również przez gminy, które nie miały pieniędzy na kontrolę, to teraz wiedzą, że im się opłaca zatrudniać specjalistów, iść na te kontrole i po prostu szukać pieniędzy.

Spójrzcie na herb gminy Radzymin. Oczywiście nic do mieszkańców Radzymina nie mam, ale sam herb, to charakterystyczny trójkąt, coś na kształt „oka opatrzności”. Skoro więc jest oko, które wszystko widzi, a dodatkowo skarbnik Radzymina wprost zapowiada kontrole, to jeżeli ktoś z Radzymina to czyta i do tej pory nie zajął się podatkiem od nieruchomości, to, mówiąc pół żartem, pół serio, jest to chyba ostatni moment, żeby się tym tematem zająć.
A już zupełnie na poważnie: spójrzcie na statystyki. Możecie mi nie wierzyć, ale wystarczy spojrzeć na liczby. Skoro gminy straciły znaczące kwoty na zmianach przepisów dotyczących garaży, a urzędnicy publicznie mówią o planowanych kontrolach, to te kontrole po prostu się odbędą. Jak w ostatnich pięciu latach nie było, to moim zdaniem, to się zmieni.

Na koniec krótkie podsumowanie tego, co ty możesz zrobić w tym zakresie.
Po pierwsze sprawdzić interpretacje indywidualne w zakresie podatku od nieruchomości w swojej gminie, wejść na BIP, sprawdzić jak to się dzieje, kontrolować, sprawdzać interpretacje w innych gminach, bo pewnie samorządy będą się nawzajem inspirować, szczególnie w takim profiskalnym podejściu, jakie zastosował Prezydent Rzeszowa. Warto także obserwować orzecznictwo sądów, które pewnie zacznie się pojawiać w ciągu najbliższych miesięcy. Oczywiście możesz również przeprowadzić audyt w podatku od nieruchomości przy pomocy specjalisty, zarówno za 2025 rok, jak i  za lata poprzednie. Być może też dobrym rozwiązaniem byłoby wystąpienie z wnioskiem o interpretację, do organu podatkowego, do swojego prezydenta, burmistrza, wójta, ale to już indywidualna sprawa,może czasem nie warto się wychylać.

Trzymam kciuki, żeby to profiskalne podejście gmin trochę się zmieniło w stosunku do tego, co do tej pory zaprezentował chociażby prezydent miasta Rzeszowa.