Najnowsze przepisy w podatku od nieruchomości – relacja ze spotkania z Ministerstwem Finansów

Możesz również posłuchać tego odcinka korzystając ze Spotify:

Cześć! Dzisiejszy odcinek to relacja spotkania Ministerstwa Finansów, przedstawicieli konsultingu i biznesu w zakresie najnowszych przepisów w podatku od nieruchomości wraz z moim autorskim, praktycznym komentarzem.

Na początek super szybkie przypomnienie, jeżeli czyta to osoba, która nie wie o co chodzi.
Od 2025 roku mamy nowe definicje budynku i budowli, jeżeli chodzi o opodatkowanie podatku od nieruchomości. Jest to bardzo istotna zmiana, bo opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają grunty, budynki, budowle. Gdy zmieniamy dwie trzecie definicji, która determinuje czy coś jest opodatkowane czy nie, to siłą rzeczy musi być to ważne i wpływające na to ile de facto pieniędzy płacisz  gminie.

Wielu  podatników podatek od nieruchomości do tej pory traktowała po macoszemu. W dalszym ciągu jest grupa, która się nadal tym nie zajęła, a zmiany są na tyle daleko idące, że często przy przeglądach podatkowych wychodzi dużo dodatkowych obiektów do opodatkowania, wychodzą też czasami oszczędności podatkowe, więc warto zainteresować się tym tematem. Urzędy gmin już zapowiedziały masowe kontrole w tym zakresie, więc jeżeli do tej pory lekceważyłeś ten temat,  to czas się nim zainteresować.
O podatku od nieruchomości napisałem posty i nagrałem podcasty  już wiele razy, więc jest trochę materiału. Zapraszam do nadrobienia!

Dzisiaj przygotowałem kolejny materiał mocno praktyczny, pokazujący jak te przepisy powinny być interpretowane zdaniem Ministerstwa Finansów oraz praktyczne uwagi od strony biznesu.

Odcinek ten nagrywam po południu wtorek 10 czerwca, natomiast od rana przez cały dzień byłem na Kongresie Rady Podatkowej. Jest to wydarzenie organizowane przez Konfederację Leviathan ze współpracy z różnymi firmami. Na tym wydarzeniu  m.in. był panel dotyczący podatku od nieruchomości, gdzie spotkali się i wymieniali swoimi spostrzeżeniami ludzie ze świata biznesu, był też konsulting. Pan dr Adam Kałążny z Deloitte moderował dyskusję. Oczywiście była osoba z Ministerstwa Finansów, pani Monika Derejko-Kotowska. Pani Monika pełni funkcję dyrektora w Departamencie Podatków i Opłat Stanowiących Dochód Jednostek Samorządu Terytorialnego. Miała duży wpływ na to, jak ustawa i nowe przepisy o podatku od nieruchomości wyglądają.  Dzisiejszy post to luźna relacja i spis przemyśleń, które padły oraz moje rozumienie. Zatem proszę nie traktować tego jako dosłownej relacji z cytatami, a jedynie jako zestaw najważniejszych konkluzji, które – moim zdaniem – wynikają z tematu i mogą przydać się Wam w analizie podatku od nieruchomości.
Pierwsza rzecz to kontenery mobilne.
O tych kontenerach mobilnych już była mowa na tym blogu i podcaście, dlatego że generalnie obiekty kontenerowe co do zasady są budowlą opodatkowaną 2% od wartości początkowej, ale żeby tak było to oprócz tego, że muszą być tym obiektem kontenerowym, to muszą być trwale związane z gruntem.

Pojawiła się interpretacja Prezydenta Miasta Rzeszowa, który twierdził, że kontenery mobilne, które wystarczy, że są na tyle ciężkie, że wiatr ich nie zdmuchnie, sprawia, że są trwale związane z gruntem – są tą budowlą opodatkowaną 2% wartości. Jest to interpretacja sprzeczna z uzasadnieniem do ustawy, sprzeczna z tym, co mówiło Ministerstwo Finansów podczas webinaru. Tutaj akurat wielkiego zaskoczenia nie było.
Wydźwięk wypowiedzi przedstawicielki Ministerstwa Finansów był taki, że nie zgadza się ona z tą interpretacją. Tak samo przedstawiciele biznesu. Jeśli pojawił się strach, że gminy będą chciały opodatkować kontenery mobilne jako budowlę,  raczej bym się nie martwił.
Myślę, że to jest dość łatwa wygrana przed sądem.
Mam nadzieję, że moje słowa się źle nie zestarzeją, ale ja tutaj nie widzę powodów, żeby takie kontenery morskie, mobilne, takie budowlane opodatkowywać.

Drugi punkt dyskusji, na który warto zwrócić uwagę to instalacje wewnątrz budynków.

Jest to o tyle istotne, że instalacje zapewniające możliwość użytkowania zgodnie z przeznaczeniem tego budynku nie są odrębnie opodatkowane co do zasady, stanowią część budynku i to jest właśnie istotne, co zawiera się w terminie instalacje. Podczas webinaru Ministerstwo Finansów mówiło, że chodzi głównie o instalację elektryczną, gazową – z założenia podstawowe media, które są w budynku i raczej nie rozwijano bardziej tego tematu.
Natomiast dzisiaj przedstawiciele biznesu wskazywali, że szkoda, iż te instalacje nie zostały szerzej opisane w uzasadnieniu do ustawy, czy ogólnie w dostępnych informacjach. Pojęcie instalacji zapewniających możliwość użytkowania budynku zgodnie z przeznaczeniem jest bowiem  dość szerokie. W zależności od rodzaju budynku taka instalacja może być zupełnie inna. Przykładowo, w szpitalu może to być instalacja tlenowa, która jest niezbędna do wykorzystywania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem. W tym kontekście przedstawicielka Ministerstwa Finansów wskazała, że zasadniczo zgadza się z tym podejściem – pojęcie tych instalacji powinno być szersze niż wyłącznie podstawowe media, oczywiście przy celowościowym spojrzeniu na funkcję budynku.
Z czym ja również się zgadzam – wszystko należy oceniać przez pryzmat tego, do czego dany budynek faktycznie służy. Inne instalacje, które zapewniają możliwość użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem, nie będą podlegały opodatkowaniu. Każda branża i każdy podatnik będą jednak oceniani indywidualnie. Natomiast Ministerstwo Finansów zwróciło uwagę na to, że przepis mówi o instalacjach zapewniających możliwość użytkowania budynku zgodnie z przeznaczeniem.
Jeżeli w budynku znajduje się odrębna budowla, czyli taka, która jest opodatkowana niezależnie jak  (tutaj padł dość kontrowersyjny przykład, moim zdaniem)  linii produkcyjnej. Jeżeli linia produkcyjna wewnątrz hali byłaby uznana za budowlę odrębnie opodatkowaną, to wówczas należy rozróżnić instalacje służące budynkowi oraz instalacje służące tej budowli. Innymi słowy: inne instalacje dotyczą linii produkcyjnej, a inne samego budynku. W sytuacji, w której w budynku znajduje się budowla podlegająca odrębnemu opodatkowaniu, z opodatkowania wyłączone będą wyłącznie te instalacje, które są związane stricte z budynkiem, a nie z budowlą znajdującą się wewnątrz. W takim przypadku, przy założeniu, że linia produkcyjna jest budowlą opodatkowaną odrębnie od budynku, instalacje obsługujące tę linię produkcyjną, a nie sam budynek, mogą być objęte ryzykiem opodatkowania. To pewnie dość teoretyczny przykład, ale zwracam tutaj uwagę na jedno: całość dotyczy budynku, a nie potencjalnych budowli opodatkowanych wewnątrz budynku. Czyli mówimy o instalacjach związanych z budynkiem, które nie podlegają opodatkowaniu. Mam nadzieję, że w miarę klarownie to wytłumaczyłem. Gdy zajrzycie do przepisów, myślę, że wszystko stanie się bardziej zrozumiałe.
Trzeci punkt dotyczy opodatkowania budowli wewnątrz budynku.
Po pierwsze, przedstawicielka Ministerstwa Finansów wskazała, że przepisy są skonstruowane w taki sposób, iż nie wykluczają sytuacji, w której wewnątrz budynku znajduje się budowla podlegająca odrębnemu opodatkowaniu. Jest to w zasadzie powtórzenie stanowiska, które pojawiło się już wcześniej podczas webinarium Ministerstwa Finansów dotyczącego nowych przepisów. Jednocześnie przedstawicielka resortu uspokoiła, że z jej perspektywy nie należy spodziewać się wielu takich przypadków. Oczywiście nie powinniśmy bezrefleksyjnie wykluczać opodatkowania wszystkiego, co znajduje się wewnątrz budynku, jednak co do zasady powinny to być sytuacje wyjątkowe. Padł tutaj przykład budowli, która jest na tyle samodzielna i autonomiczna, że nawet gdyby budynek, który niejako ją „opakowuje”, nie istniał, ta budowla funkcjonowałaby niezależnie i bez przeszkód. W takim przypadku budynek nie jest tej budowli faktycznie potrzebny.
Tutaj wróćmy do poprzedniego przykładu lini produkcyjnej, niby pani powiedziała, że potencjalnie może być budowlą, ale w późniejszej dyskusji mówiła, że to taki bardziej teoretycznie, że dla niej raczej linia produkcyjna nie powinna być budowlą, a to też głównie dlatego, że nie została wzniesiona w wyniku robót budowlanych. Zagadnienie budowli w budynkach jako drobnego przedmiotu opodatkowania jest kontrowersyjne, ale powiedzmy, że trochę nas uspokoiła. Może nie musimy tak z ostrożności wszystkiego opodatkowywać, bo cel był raczej taki, że opodatkowane nastąpi w wyjątkowych sytuacjach.

Gładko sobie przechodzimy do czwartego punktu, na który chciałem zwrócić uwagę.
Mianowicie, że budowla jest opodatkowana podatkiem od nieruchomości tylko wtedy, kiedy została wzniesiona w wyniku robót budowlanych.

To było bardzo często powtarzane przez panią dyrektor z Ministerstwa Finansów. To jest taki game changer, pewna pomoc w klasyfikacji czy coś traktujemy jako opodatkowane, czy nie, czyli czy zostało wzniesione w wyniku robót budowlanych.
Minusem jest, że definicja robót budowlanych pozostaje dość niejasna. Pojęcie w w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych zdefiniowane jako prace polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub montażu, do których stosuje się przepisy Prawa budowlanego.
Pojawiały się pytania, czy posiadanie pozwolenia na budowę oznacza automatycznie, że dana rzecz została wzniesiona w wyniku robót budowlanych. W tym zakresie zarówno przedstawiciele biznesu, jak i Ministerstwo Finansów zajęli jednoznaczne stanowisko: nie. Pozwolenie na budowę nie determinuje, na gruncie ustawy podatkowej, czy coś zostało wzniesione w wyniku robót budowlanych. Sam fakt posiadania pozwolenia na budowę nie przesądza o opodatkowaniu.
Dodatkowo padło istotne stwierdzenie, że ustawodawca nie chce opodatkowywać technologii ani techniki. Chcą opodatkowywać pełen proces budowlany. Takie zdania się pojawiały, cokolwiek one mogą w praktyce oznaczać.

Padło też zdanie pani dyrektor, oczywiście parafrazując, że wzniesienie w wyniku robót budowlanych, czyli to co determinuje czy coś jest opodatkowane w ogóle podatkiem od nieruchomości, jest jej zdaniem związane z wielkością, a zdanie Inspektora Nadzoru Budowlanego nie powinno przesądzać o tym, czy coś jest opodatkowane, czy nie. W tym miejscu pojawiło się wprost pytanie do Ministerstwa Finansów: jak rozstrzygnąć, czy dany obiekt został wzniesiony w wyniku robót budowlanych, skoro pozwolenie na budowę tego nie determinuje? W gruncie rzeczy dobrze, bo prawo budowlane pełni inną funkcję, ma charakter ostrożnościowy i obejmuje możliwie szeroki zakres sytuacji. Z kolei prawo podatkowe działa odwrotnie: opodatkowane jest tylko to, co zostało wprost wskazane w przepisach. Są to więc dwa przeciwstawne cele. Problem polega na tym, że jednoznacznej odpowiedzi nie udzielono. Pojawiało się również takie rozumowanie, że coś jest „dużą” albo „małą” budowlą i na tej podstawie miałoby się rozstrzygać, czy zostało wzniesione w wyniku robót budowlanych. Przyznam szczerze – to średnie wytłumaczenie.
Sam przepis ma charakter bezwzględny i, moim zdaniem, jest na tyle szeroki, że w praktyce niemal wszystko, nawet zwykły montaż, może zostać uznane za roboty budowlane, do których stosuje się Prawo budowlane. Niestety uważam, że gminy w praktyce będą zwracały szczególną uwagę na pozwolenie na budowę, na to, czy ono istnieje, czy nie. Jeżeli pozwolenie będzie, to z dużym prawdopodobieństwem stanie się ono istotnym argumentem za uznaniem, że dany obiekt został wzniesiony w wyniku robót budowlanych, a w konsekwencji powinien podlegać opodatkowaniu.

Mam wrażenie, że trochę nam namieszano w głowach, jeśli chodzi o to, co właściwie oznacza wzniesienie w wyniku robót budowlanych, a jest to istotna kwestia i cały czas pojawiała się w wypowiedziach przedstawicielki Ministerstwa Finansów. Problem w tym, że mimo licznych odniesień do tego tematu wciąż niewiele wiemy. Wiemy jedynie, że pozwolenie na budowę niczego nie determinuje, natomiast brakuje konkretnych kryteriów, które pozwoliłyby ocenić, kiedy mamy do czynienia z robotami budowlanymi, a kiedy nie, oraz kiedy zastosowanie ma Prawo budowlane.
Kolejna informacja, tym razem bardziej legislacyjna, dotyczy interpretacji indywidualnych. Nie jest planowana zmiana kompetencji organów gminy. Oznacza to, że jeżeli ktoś chce uzyskać interpretację podatku od nieruchomości, nadal musi zwrócić się do urzędu właściwej gminy. W praktyce, jeżeli ktoś posiada nieruchomości w stu gminach, to teoretycznie powinien złożyć sto odrębnych wniosków o interpretację. Nie powstanie wspólny system ani centralna baza interpretacji – przynajmniej na razie. Jak wskazano, sprzeciw wobec takiego rozwiązania zgłaszały przede wszystkim największe samorządy W efekcie, jeżeli dotychczas mieliście problem z monitorowaniem interpretacji podatkowych – zarówno tych historycznych, jak i aktualnych – sytuacja niestety się nie poprawi. Nadal trzeba będzie przeglądać dziesiątki, a nawet setki stron internetowych poszczególnych gmin, aby dotrzeć do tych informacji.
Krótko mówiąc: pozyskiwanie i analiza interpretacji indywidualnych w zakresie podatku od nieruchomości wciąż będą bardzo utrudnione.
Kolejna kwestia, tym razem organizacyjna, dotyczy orzecznictwa sądowego. Ministerstwo Finansów poinformowało, że prowadziło rozmowy z trzecim wydziałem Naczelnego Sądu Administracyjnego (NSA), najwyższej instancji w sprawach administracyjno-podatkowych. Wstępnie ustalono, że sprawy dotyczące nowych przepisów o podatku od nieruchomości mają być w NSA rozpatrywane w pierwszej kolejności. Ma to istotne znaczenie, ponieważ obecnie na wyrok NSA czeka się nawet 3–3,5 roku, a w przypadku tych spraw postępowania mają być przyspieszone.
To jest ogólnie dobra informacja, bo jeżeli na przykład wystąpicie z wnioskiem o interpretację, a następnie zaskarżycie ją do WSA, to po około pół roku oczekiwania sprawa trafi dalej. Zamiast czekać 3–3,5 roku na rozstrzygnięcie w NSA, realnie może to być, oczywiście szacunkowo, rok, a może nawet mniej. Tak przynajmniej zakładam. Jeśli nie jestem zbyt optymistyczny, oznaczałoby to, że cały proces znacząco się skróci przykładowo z pięciu lat do około półtora roku Jeżeli ten scenariusz się potwierdzi, to może to oznaczać, że warto występować z wnioskami o interpretację w zakresie podatku od nieruchomości, ponieważ postępowania będą szybsze, a rozstrzygnięcia zapadną w krótszym czasie.

Ostatnim wątkiem, który chciałbym poruszyć, są zbiorniki. Przepisy dotyczące podatku od nieruchomości są w tym zakresie skonstruowane w ten sposób, że obiekty, w których są lub mogą być gromadzone materiały: sypkie, występujące w kawałkach, a także materiały w postaci ciekłej lub gazowej, których podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym przeznaczenie jest pojemność, są co do zasady opodatkowane jako budowle. W tym kontekście przedstawiciele biznesu zwracali uwagę na fragment definicji: są lub mogą być gromadzone materiały. Chodzi przede wszystkim o zbiorniki technologiczne, czyli takie, w których materiały są gromadzone jedynie chwilowo. Nie mamy tu do czynienia z klasycznym magazynowaniem, lecz z przejściowym etapem procesu technologicznego. Przykładowo w kotłach dochodzi do podgrzewania substancji – ich funkcją nie jest magazynowanie materiału, lecz realizacja procesu przemysłowego czy technicznego. To, że substancja znajduje się w kotle, wynika jedynie z tego, że taki proces jest w ten sposób realizowany. I to jest moim zdaniem bardzo dobra uwaga, z którą się zgadzam i która determinuje to, czy coś jest opodatkowane czy nie jako budowla.

Nie do końca mam wrażenie znalazło to aprobatę Ministerstwa Finansów, gdzie stanowisko z jednej strony mówiło, że przepis do końca o tym nie mówi, o tych zbiornikach technologicznych, ale oni nie chcą opodatkowywać techniki i technologii. Odpowiedź byla moim zdaniem wymijająca. Osobiście zgadzam się z przedstawicielami biznesu, że zbiorniki technologiczne, gdzie tylko przez chwilę coś jest magazynowane, nie powinny być opodatkowane jako budowle.

Podsumowując, to była relacja ze spotkania z przedstawicielami biznesu, konsultingu i Ministerstwa Finansów w zakresie nowych przepisów podatku od nieruchomości.
Najważniejsze wątki, jakie się pojawiły, to że kontenery mobilne nie powinny być zasadniczo opodatkowane podatkiem od nieruchomości. Odrębne instalacje, które są w budynku, nie są opodatkowane odrębnie, ale dotyczą one tylko budynku, a nie potencjalnie budowli, które są w nim, w tym budynku. Bardzo ważne jest pojęcie robót budowlanych, które determinuje to, czy coś jest opodatkowane budowlą lub w ogóle jest opodatkowane podatkiem od nieruchomości. Niestety nie wiemy, jak interpretować te roboty budowlane. Niemniej pozwolenie na budowę nie determinuje opodatkowania, czy mamy to pozwolenie czy nie. Sam fakt jakby pozwolenia na budowę nie oznacza, że coś będzie opodatkowane. Ministerstwo Finansów nie chce opodatkowywać techniki i technologii, więc być może zbiorniki technologiczne, takie służące jedynie konkretnemu procesowi, a nie samemu magazynowaniu, raczej nie powinny być opodatkowane. Nie jest planowane utworzenie jednego centralnego rejestru z interpretacjami w zakresie podatku od nieruchomości czy zmiany organu, który będzie to wydawał. I na zakończenie pozytywny akcent, czyli szybsze rozpatrywanie spraw przez NSA.