Możesz również posłuchać tego odcinka korzystając ze Spotify:

Cześć! W dzisiejszym wpisie opowiem Ci jak wygląda jesień 2025 w podatku od nieruchomości i co powinieneś w związku z tym zrobić.


Przypomnijmy to krótko. Od 2025 roku obowiązują nowe przepisy dotyczące podatku od nieruchomości. Kluczowa zmiana dotyczy przede wszystkim definicji budynku i budowli – czyli dwóch z trzech kategorii obiektów, które podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.
Skoro zmieniły się definicje, to zmieniło się również to, co faktycznie podlega opodatkowaniu, albo to, co gminy zaczęły uznawać za opodatkowane w ramach swojej interpretacji. I trzeba uczciwie powiedzieć, że gminy wykazują w tym zakresie bardzo dużą aktywność. W tym kontekście warto zadać sobie pytanie: co wydarzyło się w wakacje i jesienią 2025 roku i co to oznacza dla Ciebie, jeżeli podatek od nieruchomości w jakikolwiek sposób dotyczy Twojej działalności?

Pierwsza istotna zmiana dotyczy tego, jak niektóre gminy zaczęły traktować pustostany. Najczęściej dotyczy to deweloperów, bo część z nich ma mieszkania wykończone w stanie deweloperskim (co nie jest niczym zaskakującym), niesprzedane z uwagi na lekki przestój na rynku nieruchomości. Takie mieszkania po prostu stoją puste i z różnych powodów nie mogą zostać sprzedane. Jednocześnie deweloperzy często nie chcą obniżać cen, bo zakładają, że bardziej opłaca im się przeczekać i sprzedać je później po zakładanej stawce. W efekcie mieszkania pozostają niewykorzystane. 


I co na to gminy? Część miast ( np. Warszawa czy Katowice) zaczęła twierdzić, że takie lokale nie są zajęte na cele mieszkaniowe, nie służą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, ale jednocześnie pozostają związane z działalnością gospodarczą.
Jaki jest tego skutek? Jak łatwo się domyślić, chodzi przede wszystkim o wysokość opodatkowania. Jeżeli nieruchomość (tu: budynek lub jego część) jest opodatkowana jako mieszkalna, to stawka podatku wynosi obecnie około 20 zł (w uproszczeniu). Natomiast jeżeli zostanie uznana za zajętą na działalność gospodarczą, to stawka wynosi około 32 zł za metr kwadratowy. Różnica jest więc ogromna.

Wyobraźcie sobie dewelopera, który ma 100 mieszkań po 50 m². To daje łącznie 5 000 m² powierzchni. Teraz wystarczy policzyć 5 000 m² × 20 zł, albo 5 000 m² × 32 zł. To jest ogromna różnica w wysokości podatku.
Co ważne, część gmin dopiero rozważa, czy pójść w tym kierunku. Na razie podejście jest podzielone. Przykładowo w Częstochowie i Łodzi gminy nadal stosują stawkę właściwą dla mieszkań.


Jeżeli jako osoba prywatna masz mieszkanie, które po prostu stoi i nie sprzedajesz go (nawet jeśli jest już wykończone), to pojawia się przede wszystkim ryzyko, że gmina uzna, iż powinna być zastosowana wyższa stawka podatku. A to oznacza potencjalnie zaległość podatkową, odsetki, a w konsekwencji również spór z organem. 
Jeżeli natomiast prowadzisz biznes związany z budownictwem albo rynkiem mieszkaniowym, to sytuacja jest bardziej dyskusyjna. Patrząc na przepisy oraz na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z października 2024 roku, która dotykała tego problemu, w przypadku deweloperów skłaniałbym się raczej ku temu, że powinna być stosowana niższa stawka.
Natomiast w przypadku osób fizycznych, które przez wiele lat trzymają takie wykończone mieszkania (a znam takie sytuacje), uchwała wskazuje, że częściej zastosowanie znajdzie stawka wyższa. Ostatecznie jednak wszystko zależy od indywidualnej sytuacji. Dlatego warto się do tego przygotować, np. rozważyć złożenie wniosku o interpretację, przygotować argumentację, dlaczego właściwa jest dana stawka oraz mieć świadomość, że ten temat realnie może się pojawić w kontakcie z gminą.

Druga kwestia, której wielu podatników może nie być świadomych, jest taka, że gminy, mimo że być może powinny mieć lepsze finansowanie działów zajmujących się podatkiem od nieruchomości, naprawdę potrafią skutecznie weryfikować dane. To nie są osoby „oderwane od rzeczywistości”. Oni znają przepisy i przede wszystkim znają praktyczne sposoby monitorowania, czy podatnicy wykazali wszystko, co powinno być opodatkowane. W Dzienniku Gazecie Prawnej pojawił się nawet artykuł, że gminy korzystają m.in. z zdjęć satelitarnych, dronów, Street View, Geoportalu czy Google Maps. Jeżeli na takich zdjęciach widać jak na dłoni, że podatnik ma np. ogrodzenia, wiaty, kontenery, budynki lub inne obiekty, to przedstawiciele gmin porównują te informacje z tym, co zostało zgłoszone do podatku od nieruchomości. I z moich obserwacji wynika, że w takich przypadkach bardzo szybko pojawiają się pytania do podatników – nie tylko o 2025 rok, ale również od razu o lata wcześniejsze. W praktyce wygląda to tak, że gmina pyta wprost: dlaczego w przeszłości coś nie zostało zgłoszone do opodatkowania?
Jeżeli do tej pory samodzielnie robiłeś audyt podatku od nieruchomości, bazując np. wyłącznie na załączniku do ustawy, albo, co gorsza, w ogóle się tym nie zająłeś, to zdecydowanie sugeruję wziąć się do roboty. Gminy same przyznają, że im większa miejscowość, tym działania są bardziej zdecydowane i bardziej profesjonalne. Widać to po narzędziach, które wykorzystują, i po sposobie prowadzenia weryfikacji. Znalazłem nawet artykuł z 2015 roku, w którym wskazywano, że gminy zaczynają używać dronów, a już wtedy takie działania przynosiły wymierne efekty. W przypadku Krakowa miało to przełożyć się na dodatkowe wpływy przekraczające milion złotych. A co dopiero 10 lat później, kiedy technologia jest nieporównywalnie bardziej dostępna i zaawansowana.


Kolejny ważny temat to wnioski o interpretację.
Niestety, z moich obserwacji wynika, że większość interpretacji jest negatywna. Niezależnie od tego, o co pytamy – czy chodzi o stacje transformatorowe, inne elementy infrastruktury, czy instalacje wewnątrz budynków, to bardzo często odpowiedź gminy jest po prostu na niekorzyść podatnika.


Jednocześnie zdarzają się również interpretacje pozytywne. Przykładowo gmina Gliwice wskazała, że kontenery wielofunkcyjne, które nie są trwale związane z gruntem, nie stanowią ani budynku, ani budowli, a więc nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości. To jest, moim zdaniem,  fajna, logiczna i spójna interpretacja.
Z kolei prezydent miasta Rzeszowa, mimo że przepis wprost sugeruje, że takie kontenery nie powinny być opodatkowane, twierdzi, że jednak podlegają opodatkowaniu.
I to pokazuje jedną ważną rzecz: gminy nie działają automatycznie w jednym nurcie. To nie jest tak, że skoro jedna gmina w Polsce uznała coś za opodatkowane, to wszystkie pozostałe będą postępować identycznie. W praktyce naprawdę dużo zależy od konkretnej gminy.
Chcę też podkreślić, że z gminami często da się normalnie dogadać. I to nie tylko w kontekście wniosków o interpretację, ale również przy korektach.
Zdarza się np. taka sytuacja, że składamy korektę za 2025 rok i wykazujemy w niej znacznie więcej obiektów niż w poprzednich latach. Niemal od razu dostajemy pytanie: co z latami wcześniejszymi? I w takich przypadkach naprawdę da się z gminą ustalić, że nadal analizujemy poprzednie lata, mamy wątpliwości interpretacyjne, być może w konkretnych obszarach złożymy wniosek o interpretację, a także chcemy zorientować się, jakie jest stanowisko gminy. To jest też mój apel: nie bójmy się audytów podatku od nieruchomości. Czasem warto najpierw wybadać podejście gminy, sprawdzić, jakie ma praktyki i interpretacje, a dopiero potem podejmować kolejne kroki.
Wbrew obawom wielu podatników, po drugiej stronie często są rozsądni i merytoryczni ludzie, z którymi da się normalnie rozmawiać. Dlatego warto zrobić audyt, przygotować argumentację, a później, jeśli trzeba, wdrożyć rekomendacje i uporządkować temat.

Kolejny punkt, który chciałbym poruszyć, to bardziej ciekawostka i zmiana na przyszłość. Chodzi o to, że analiza podatku od nieruchomości stanie się znacznie prostsza.
Obecnie wygląda to tak, że jeżeli pojawiają się interpretacje w zakresie podatku od nieruchomości, to każda gmina publikuje je na własnych zasadach. Każda ma inną stronę internetową, inne podejście do publikacji, a dokumenty pojawiają się w różnych formatach, czasem w PDF, czasem w Wordzie, czasem trzeba je pobrać, a czasem w ogóle trudno je znaleźć. W efekcie bardzo ciężko jest zebrać w jednym miejscu wszystkie interpretacje dotyczące podatku od nieruchomości i na bieżąco je monitorować. Tymczasem od 2026 roku ma powstać wspólny system dla wszystkich wniosków o interpretacje w zakresie podatku od nieruchomości.
Z tego, co wiem, interpretacje te mają być publikowane w systemie EUREK. Jest to darmowa baza, która do tej pory obejmowała przede wszystkim „klasyczne” interpretacje (spoza podatku od nieruchomości), a od 2026 roku ma również zawierać interpretacje dotyczące podatku od nieruchomości. To jest moim zdaniem bardzo dobra zmiana i warto ją obserwować.
Jeżeli faktycznie wejdzie w życie, to monitorowanie interpretacji stanie się znacznie łatwiejsze, podatnicy będą mieli prostszy dostęp do wiedzy, a jednocześnie gminy również będą mogły szybciej porównywać stanowiska i praktykę w skali całego kraju. Być może w dłuższej perspektywie sprawi to również, że część gmin zmieni swoje podejście, dlatego, że będą miały łatwiejszy dostęp do tego, jak dane zagadnienie jest traktowane w innych miejscach w Polsce. Ogólnie oceniam to jako zmianę na plus. I warto mieć z tyłu głowy, że monitorowanie interpretacji będzie po prostu prostsze niż dotychczas.

Ostatni punkt, którym chciałbym się podzielić w tym odcinku, dotyczy tego, że urzędy zaczęły reagować znacznie szybciej.
Na początku wyglądało to tak, że podatnik składał korektę, a gmina przez długi czas w ogóle się nie odzywała, czasem przez pół roku, a czasem nawet do dziś. Zdarzało się, że korekta deklaracji podatku od nieruchomości była po prostu przyjęta bez dodatkowych pytań. Tak było szczególnie w przypadku deklaracji składanych na początku roku. Natomiast teraz, kiedy ktoś koryguje deklarację podatku od nieruchomości, widzę, że reakcja gmin jest zdecydowanie szybsza. 
Co istotne, często nie chodzi już tylko o sam rok 2025, w którym zmieniły się przepisy, ale o to, że niemal automatycznie pojawiają się pytania typu: a co z latami poprzednimi? czy ta korekta nie oznacza, że powinniście skorygować również wcześniejsze okresy? jeżeli tak, to w jakim zakresie i dlaczego? I to jest coś, co warto mieć na uwadze, planując audyt oraz ewentualne korekty, bo dziś reakcja urzędu jest po prostu szybsza i bardziej kompleksowa niż jeszcze kilka miesięcy temu.
To prowadzi do ważnego wniosku warto zrobić audyt podatku od nieruchomości nie tylko za 2025 rok, ale również za lata wcześniejsze. Szczególnie wtedy, gdy do tej pory ten podatek był traktowany trochę z automatu, na zasadzie prostego przypisania tego, co już wcześniej było w deklaracji.
Bardzo częsty błąd podatników polega na tym, że zakładają oni, iż skoro obecnie załącznik w dużej mierze determinuje, co jest budowlą opodatkowaną, to wszystko, co zostało w nim wymienione, wcześniej nie podlegało opodatkowaniu,  bo przecież nie było załącznika. To nie jest do końca prawda.
Przed 2025 rokiem o tym, co podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, w dużej mierze decydowało prawo budowlane. I co istotne, duża część obiektów, które dziś są opodatkowane, była opodatkowana również wcześniej. Dlatego nie można automatycznie zakładać, że od 2025 roku nagle mamy dziesięć razy więcej przedmiotów opodatkowania. W praktyce często jest tak, że dziś jest to po prostu wprost zapisane, a wcześniej trzeba było to wyczytać z przepisów prawa budowlanego albo z orzecznictwa.
Wcześniej było to zwyczajnie trudniejsze, bo wymagało sięgnięcia do innych ustaw, analizy definicji oraz śledzenia wyroków i praktyki organów.
Dlatego moja rada na przyszłość jest prosta: łączmy audyt za 2025 rok z audytem za lata wcześniejsze. Nawet jeżeli ostatecznie: nie zdecydujecie się od razu korygować wszystkich deklaracji, to i tak warto przynajmniej znać skalę ryzyka, mieć świadomość, jakie mogą być konsekwencje finansowe i wiedzieć, co może nas czekać w razie kontroli,  a te, niestety, są coraz częstsze.


Podsumujmy najważniejsze wnioski praktyczne:
Po pierwsze – zmiany w podatku od nieruchomości w największym stopniu dotyczą deweloperów oraz podmiotów, które posiadają puste mieszkania (pustostany). Kluczowa jest tu dyskusja o właściwej stawce podatku, jaką gmina powinna zastosować.
Po drugie – gminy standardowo korzystają z Ortofotomap, Geoportalu, Google Maps i Street View, aby niskim kosztem weryfikować, co powinno być opodatkowane. Na tej podstawie coraz częściej kierują pytania bezpośrednio do podatników.
Po trzecie – interpretacje w podatku od nieruchomości. Większość z nich jest obecnie negatywna, ale pojawiają się również interpretacje pozytywne. Warto sprawdzić, jakie podejście ma Twoja gmina do konkretnych obiektów i rozważyć, czy to nie jest dobry moment na złożenie wniosku o interpretację.
Po czwarte – od 2026 roku interpretacje w zakresie podatku od nieruchomości mają być publikowane w jednym, ogólnopolskim, ogólnodostępnym systemie. To znacząco ułatwi porównywanie stanowisk różnych gmin i monitorowanie praktyki w skali kraju.
Po piąte – z gminami naprawdę da się rozmawiać, a jednocześnie reagują one coraz szybciej, zarówno na korekty deklaracji, jak i na bieżące kwestie związane z podatkiem od nieruchomości.
I wreszcie: nie warto ograniczać się wyłącznie do 2025 roku. W mojej ocenie w około 90% przypadków konieczne jest również zbadanie rozliczeń za lata wcześniejsze.
Jeżeli podatek od nieruchomości to obszar, którym nigdy się nie zajmowałeś albo do tej pory analizowałeś go bez wsparcia specjalisty, serdecznie zapraszam do bezpłatnej konsultacji.