Możesz również posłuchać tego odcinka korzystając ze Spotify:
Cześć! Opowiem Ci dzisiaj na co zwrócić uwagę wypełniając deklarację na podatek od nieruchomości DN1 wraz z załącznikami ZDN1 na 2026 rok.
Ten wpis jest skierowany przede wszystkim do przedsiębiorstw – w szczególności spółek produkcyjnych i handlowych.
Nie dotyczy on zasadniczo osób fizycznych. Dlaczego? Ponieważ osoby fizyczne nie składają samodzielnie deklaracji DN1 w zakresie podatku od nieruchomości. W ich przypadku właściwy urząd gminy co roku doręcza informację o wysokości podatku do zapłaty.
Jeżeli jako osoba fizyczna posiadasz mieszkanie, garaż lub inną nieruchomość, zapewne otrzymałeś już informację o wysokości podatku na dany rok (często w formie e-doręczenia). Obowiązek po Twojej stronie powstaje jedynie wtedy, gdy zmienia się stan majątku – np. nabywasz nową nieruchomość lub kończysz jej budowę.
W praktyce osoby fizyczne:
- rzadko posiadają rozbudowane portfolio nieruchomości,
- najczęściej dysponują pojedynczymi lokalami lub garażami,
- nie mają w swoim majątku bardziej złożonych obiektów infrastrukturalnych.
Inaczej wygląda sytuacja w przypadku spółek. To właśnie one posiadają często budowle techniczne, obiekty przemysłowe, instalacje, transformatory, ciągi komunikacyjne czy obiekty hydrotechniczne, których prawidłowa kwalifikacja podatkowa bywa nieoczywista.
Jeżeli reprezentujesz spółkę – ten materiał jest dla Ciebie.
Termin złożenia deklaracji DN1 wraz z załącznikami (w tym ZDN1, w którym wykazuje się szczegółowo grunty, budynki i budowle) upływa 31 stycznia 2026 roku.
Czas na działanie jest ograniczony.
Jeżeli masz wątpliwości, czy określony składnik majątku powinien zostać wykazany w deklaracji, warto to zweryfikować przed jej złożeniem. W przypadku większych organizacji proces decyzyjny (np. uzyskanie zgody zarządu na wsparcie doradcy podatkowego) może potrwać. W takiej sytuacji należy pamiętać, że: złożenie deklaracji, a następnie jej szybka korekta jest rozwiązaniem bezpieczniejszym niż brak działania.
Ryzyka związane z nieprawidłowym rozliczeniem obejmują:
- zaniżenie zobowiązania podatkowego,
- odpowiedzialność karno-skarbową członków zarządu lub osób odpowiedzialnych za księgowość,
- konieczność dopłaty podatku wraz z odsetkami.
Warto jednak pamiętać także o sytuacji odwrotnej. W praktyce często zdarza się, że podatnicy wykazują w deklaracji zbyt szeroki zakres obiektów, a następnie próbują go ograniczyć w kolejnych latach. Korekta w dół może wzbudzić zainteresowanie organu podatkowego i skutkować dodatkowymi wyjaśnieniami.
Dlatego najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest rzetelna weryfikacja majątku przed złożeniem deklaracji. Jeżeli jednak korekta zostanie złożona w lutym, nadal jest to działanie racjonalne i dopuszczalne.
Na co zwrócić uwagę przy sporządzaniu DN1 za 2026 rok?
1. Budynki i budowle wybudowane w 2025 roku
To jeden z kluczowych obszarów wymagających analizy.
Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych obowiązek podatkowy w zakresie budynków i budowli powstaje 1 stycznia roku następującego po roku, w którym zakończono budowę albo rozpoczęto użytkowanie przed ostatecznym wykończeniem.
Oznacza to, że jeżeli budowa została zakończona w 2025 roku:
- zasadniczo nie było obowiązku korygowania deklaracji za 2025 rok,
- obowiązek podatkowy powstaje od 1 stycznia 2026 roku.
Dział księgowości powinien dysponować pełną informacją o inwestycjach zakończonych w 2025 roku, ich charakterze, zakresie oraz wartości. Dane te stanowią podstawę do prawidłowej kwalifikacji obiektów na potrzeby podatku od nieruchomości.
2. Interpretacja ogólna z 2 stycznia 2026 roku
Na początku 2026 roku została wydana interpretacja ogólna Ministra Finansów (opublikowana 5 stycznia). Dokument ten ma istotne znaczenie dla praktyki stosowania przepisów o podatku od nieruchomości.
Interpretacja wyjaśnia sposób rozumienia przesłanki trwałego związania z gruntem w przypadku obiektów kontenerowych. Dla wielu przedsiębiorstw – zwłaszcza z sektora produkcyjnego, logistycznego czy magazynowego – może to mieć bezpośredni wpływ na zakres opodatkowania.
Dlaczego interpretacja dotycząca kontenerów jest tak istotna?
Znaczenie tej interpretacji jest duże z co najmniej dwóch powodów.
Po pierwsze, obiekty kontenerowe są niezwykle powszechne w działalności gospodarczej. Korzystają z nich praktycznie wszyscy przedsiębiorcy – od firm produkcyjnych, przez budowlane, po handlowe i logistyczne. Dotyczy to zarówno kontenerów budowlanych, jak i morskich.
Po drugie, kontener może podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości – ale tylko w określonych sytuacjach.
Możliwe są dwa scenariusze:
- Kontener stanowi budynek, czyli posiada fundament, ściany z każdej strony oraz dach.
- Kontener nie jest budynkiem, ale jest trwale związany z gruntem, wówczas może być opodatkowany jako budowla.
Kluczowe jest to, że opodatkowaniu podlegają wyłącznie obiekty kontenerowe trwale związane z gruntem. Jeżeli kontener nie spełnia tej przesłanki, zasadniczo nie podlega opodatkowaniu jako budowla.
W praktyce pojawiły się rozbieżności interpretacyjne. Przykładowo, Prezydent Miasta Rzeszowa uznał, że sam fakt znacznej masy kontenera, powodujący, że wiatr nie jest w stanie go przesunąć, oznacza trwałe związanie z gruntem, a tym samym obowiązek opodatkowania.
Takie podejście jest jednak nieprawidłowe.
Minister Finansów w interpretacji ogólnej jednoznacznie wskazał, że:
- sam ciężar obiektu nie oznacza trwałego związania z gruntem,
- obiekt nie jest trwale związany z gruntem wyłącznie dlatego, że stoi na ławie fundamentowej czy płycie betonowej,
- brak fizycznego, konstrukcyjnego połączenia z podłożem wyklucza uznanie za obiekt trwale związany z gruntem.
Dodatkowo, cechy trwałego związania z gruntem nie spełniają obiekty osadzone na elementach niezintegrowanych z gruntem, np.:
- przymocowane kotwami stalowymi do kostki brukowej,
- ustawione na betonowych bloczkach,
- stojące na płycie betonowej bez trwałego zespolenia z podłożem.
W praktyce oznacza to, że typowe kontenery mobilne, budowlane czy morskie, które jedynie stoją ze względu na swój ciężar – w większości przypadków nie będą opodatkowane podatkiem od nieruchomości.
Jednocześnie warto dokładnie przeanalizować treść interpretacji i odnieść ją do własnego stanu faktycznego – sposobu posadowienia, montażu i funkcji danego obiektu.
Szersze znaczenie interpretacji
Choć interpretacja dotyczy bezpośrednio kontenerów, jej znaczenie jest szersze. Problem „trwałego związania z gruntem” pojawia się również przy innych obiektach, takich jak:
- wolnostojące instalacje przemysłowe,
- tablice i urządzenia reklamowe,
- pawilony wystawowe,
- przekrycia namiotowe.
Tego typu obiekty mogą być opodatkowane jako budowle, ale tylko wtedy, gdy są trwale związane z gruntem.
Dlatego analiza nie powinna ograniczać się wyłącznie do kontenerów. Warto sprawdzić:
- jak dany obiekt jest posadowiony,
- czy istnieje trwałe połączenie z gruntem,
- czy demontaż wymagałby ingerencji w konstrukcję lub podłoże.
3. Umowy z gminą lub Skarbem Państwa
Kolejny obszar wymagający szczególnej uwagi to umowy zawarte z jednostkami samorządu terytorialnego (np. gminą) lub ze Skarbem Państwa.
Zgodnie z art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podatnikiem podatku od nieruchomości może być również posiadacz nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli:
- posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem (np. dzierżawy, najmu),
- albo ma miejsce bez tytułu prawnego (z określonymi zastrzeżeniami ustawowymi).
W praktyce oznacza to, że:
Jeżeli zawarłeś z gminą umowę dzierżawy gruntu, korzystasz z obiektu reklamowego lub innej nieruchomości należącej do jednostki samorządu terytorialnego, to Ty, jako posiadacz, możesz być podatnikiem podatku od nieruchomości.
Wiele podmiotów koncentruje się wyłącznie na nieruchomościach stanowiących ich własność, pomijając te użytkowane na podstawie umowy. Tymczasem obowiązek podatkowy może powstać właśnie po stronie posiadacza.
Dlaczego to posiadacz płaci podatek, gdy właścicielem jest gmina?
Podatek od nieruchomości jest podatkiem lokalnym i w całości trafia do budżetu gminy. Trudno więc oczekiwać, aby gmina sama sobie płaciła podatek od własnych nieruchomości. Dlatego ustawodawca wprowadził rozwiązanie, zgodnie z którym podatnikiem może być posiadacz nieruchomości należącej do jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa.
Jest to przepis nieoczywisty i w praktyce często pomijany.
Wielu podatników zapomina, że jeżeli:
- dzierżawi grunt od gminy,
- korzysta z nieruchomości należącej do JST,
- posiada obiekt reklamowy ustawiony na gruncie gminnym,
to właśnie on może być zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości i wykazania tego obiektu w deklaracji DN1. Szczególnie często dotyczy to tablic i urządzeń reklamowych oraz dzierżawionych gruntów. Warto więc zweryfikować, czy takie składniki majątku zostały prawidłowo uwzględnione w deklaracji.
4. Przeprowadź wizję lokalną
Podatek od nieruchomości to jeden z tych obszarów, w których kontakt z rzeczywistością jest kluczowy. Dokumentacja, nawet fotograficzna, nie zawsze oddaje sposób posadowienia obiektu, jego funkcję czy rzeczywisty związek z gruntem. Tymczasem to właśnie te elementy często decydują o opodatkowaniu.
Największy komfort analizy pojawia się wtedy, gdy można:
- zobaczyć obiekt na żywo,
- sprawdzić sposób jego przymocowania do gruntu,
- wykonać dokumentację zdjęciową,
- porozmawiać z działem technicznym.
Jeżeli reprezentujesz księgowość lub dział finansowy, warto rozważyć przeznaczenie czasu na obejście zakładu i weryfikację obiektów w terenie. Często już sama wizja lokalna pozwala wychwycić elementy, które nie wynikają wprost z ewidencji.
Podczas takiej analizy należy zwrócić uwagę przede wszystkim na:
- nowe obiekty powstałe w ostatnim roku,
- elementy potencjalnie trwale związane z gruntem,
- obiekty służące budynkom lub budowlom,
- sposób faktycznego użytkowania.
To właśnie w trakcie wizji lokalnej najłatwiej zidentyfikować ryzyka.
5. Nie polegaj wyłącznie na załączniku nr 4 do ustawy
Załącznik nr 4 do ustawy o podatkach i opłatach lokalnych zawiera katalog obiektów, które mogą być opodatkowane jako budowle. Jest to przydatne narzędzie i wymienione są tam m.in. ogrodzenia, tunele czy składowiska odpadów.
Jednak podatnicy popełniają w tym zakresie dwa podstawowe błędy.
Błąd nr 1: analiza wyłącznie „Ctrl + F”
Często weryfikacja wygląda następująco: sprawdzamy, czy dana nazwa występuje w załączniku. Jeżeli nie, to uznajemy, że nie ma opodatkowania. To poważne uproszczenie. Problem polega na tym, że nazwa w ewidencji spółki może różnić się od określenia ustawowego.
Przykład:
- w załączniku występuje „obiekt ochronny”,
- w ewidencji spółki funkcjonuje „stróżówka”.
Wpisując w ustawę słowo „stróżówka”, nie znajdziemy go. Nie oznacza to jednak, że obiekt nie podlega opodatkowaniu. Konieczna jest umiejętność prawidłowej kwalifikacji, a nie wyłącznie wyszukiwanie słów kluczowych.
Błąd nr 2: przekonanie, że katalog jest zamknięty
Drugim błędem jest założenie, że skoro danego obiektu nie ma w załączniku nr 4, to nie może on podlegać opodatkowaniu. To również nieprawidłowe podejście.
W praktyce istnieją obiekty, które są przedmiotem sporów interpretacyjnych (np. transformatory), mimo że nie zostały wprost wymienione w załączniku. Dlatego analiza powinna wykraczać poza sam katalog ustawowy. Poleganie wyłącznie na załączniku nr 4 jest wygodne, ale ryzykowne. A na końcu to spółka – oraz osoby odpowiedzialne za jej rozliczenia (zarząd, księgowość, dyrektor finansowy) – ponoszą odpowiedzialność na gruncie przepisów karno-skarbowych za prawidłowość deklaracji.
Podsumowanie – 5 kluczowych elementów przed złożeniem DN1 za 2026 rok
Jeżeli reprezentujesz spółkę, masz czas do 31 stycznia 2026 roku na złożenie deklaracji DN1. Przed jej złożeniem zweryfikuj:
- Obiekty wybudowane w 2025 roku, najprawdopodobniej będą podlegały opodatkowaniu od 2026 r.
- Interpretację ogólną dotyczącą trwałego związania z gruntem, szczególnie w kontekście kontenerów.
- Umowy z gminą lub Skarbem Państwa, możesz być podatnikiem jako posiadacz.
- Stan faktyczny w terenie, przeprowadź wizję lokalną.
- Kwalifikację obiektów wykraczającą poza załącznik nr 4, nie ograniczaj się do prostego wyszukiwania nazw.
Szczególną uwagę zwróć na sytuacje, w których:
- nazwa obiektu w ewidencji różni się od określenia ustawowego,
- obiekt jest tylko pozornie tymczasowy,
- posiadasz nieruchomość należącą do jednostki samorządu terytorialnego.
Rzetelna analiza przed złożeniem deklaracji pozwala ograniczyć ryzyko podatkowe oraz odpowiedzialność osób zarządzających i odpowiedzialnych za rozliczenia.
