Możesz również posłuchać tego odcinka korzystając ze Spotify:

Cześć! W dzisiejszym odcinku porozmawiamy sobie o problemach i wyzwaniach podatkowych na 2025 i 2026 rok dla branży hotelarskiej.

Poprzednim razem w tej serii, gdzie omawiam stricte wyzwania problemy podatkowe dla danej branży, przyjął się bardzo dobrze. Poruszyłem wtedy branżę meblarską. Na moim Instagramie pisaliście m.in. że chcecie poznać takie wyzwania, problemy dla branży hotelarskiej, więc lecimy z tematem.

Na początku będzie krótka charakterystyka tej branży, która nam już dużo powie. A następnie najważniejsze informacje, które z mojej praktyki obsługując zarówno duże jak i mniejsze podmioty natrafiłem oraz  zagadnienia, o których często się zapomina.

Jeżeli chodzi o samą charakterystykę branży, przede wszystkim cechuje ją duża sezonowość. Mamy duże obłożenie w sezonie wakacyjnym i świątecznym. Może poza hotelami biznesowymi czy górami, bo w nich sezon jest prawie cały rok.

Po drugie, mamy dość dużą segmentację rynku. Mamy luksusowe hotele pięciogwiazdkowe, hotele butikowe, ale mamy też schroniska, pensjonaty, apart-hotele, Airbnb, jest tego sporo.

Po trzecie, jeśli chodzi o takie trendy, to przede wszystkim dominuje duża digitalizacja. Dużo jest rezerwacji online czy bezosobowe zameldowanie/wymeldowanie. Korzystanie platform jak np. Airbnb czy Booking. Nie wiem czy wiecie, słyszałem, że Booking jest największym klientem Google Ads. Dlatego, że Booking ma taką politykę, że wykupuje bardzo dużo reklam w Google, aby po wpisaniu nazwy twojego hotelu czy noclegu najpierw wystąpiła w Google strona Bookingu, a nie strona docelowa by rezerwacja szła przez Booking, a Booking pobierał prowizję. Niesamowicie sprytne, pisze o tym w ramach ciekawostki.

Turystyka i hotelarstwo to dość ważny sektor usług, generujący około 4-5% PKB polskiego, przynajmniej tak wyczytałem. Jest to oczywiście też duży pracodawca. W czasie pandemii był kryzys związany z tą branżą, ale nastąpiło później bardzo mocne ożywienie.
Mamy również dużych graczy na rynku, sieci jak Hilton, Marriott, ale ogólnie rynek jest bardzo rozproszony, bo mamy też mniejsze hotele, pensjonaty itd. Głównym aktywem tego biznesu są nieruchomości, czyli budynek, w którym masz hotel.

Przejdźmy teraz do wyzwań stricte podatkowych.

Numer jeden to podatek od przychodów z budynków.

To jest taki śmieszny podatek ukryty w ustawie o CIT. Teoretycznie jego nazwa sugeruje, że chodzi o przychody z budynków np. z najmu czy dzierżawy, a tak naprawdę podstawą opodatkowania jest wartość tego budynku. Jeżeli przekracza 10 milionów złotych, to potencjalnie możesz być zobowiązany do jego zapłaty. Skoro w branży hotelarskiej mamy głównie nieruchomości i z tych nieruchomości mamy przychody, to pojawia się pytanie, czy nie powinniśmy płacić tego podatku od przychodów z budynków. To jest dodatkowy podatek poza podatkiem dochodowym. Na szczęście, jeżeli się płaci normalnie podatek CIT, to ten podatek od przychodów z budynków jest ekonomicznie odzyskiwalny, ponieważ się go odlicza. Trzeba o nim pamiętać, wypełniać deklaracje, liczyć go, wpłacać, a później dostaje się zwrot.

Pojawiały się kontrowersje, czy hotele są objęte tym podatkiem od przychodów z budynków, bo to nie jest typowy najem czy dzierżawa. Okazało się że nie. Hotele nie są objęte podatkiem od przychodów z budynków, a przynajmniej takie są wyroki sądów,
Po co to poruszam, skoro sądy są raczej po stronie podatników?
Chodzi mi o to, że jeżeli masz taką nieruchomość w swoim biznesie hotelarskim, hotelowym, jej wartość przekracza 10 milionów złotych, to ja osobiście bym rozważył wniosek o interpretację, pewnie go uwalą, że tak się wyrażę, ale w sądzie już wygrasz, a po pozytywnym wyroku sądu jesteś bezpieczny. Następnie zostanie wydana pozytywna interpretacja, gdyż organ zostanie zmuszony do tego przez sąd.

Podaje to rozwiązanie, ponieważ gdyby zmieniło się orzecznictwo w tym zakresie, to szkoda się nie zabezpieczyć, a pozytywna interpretacja Cię chroni, nawet jakby rzeczywiście podejście się zmieniło.

Minusem jest to, że trzeba trochę „pobawić się” z sądami, ale moim zdaniem zdecydowanie warto. To jest raczej pierwsze wyzwanie niż realny problem.

Druga kwestia w podobnym stylu, czyli spółki nieruchomościowe.

Znowu, spółka nieruchomościowa to jest taki twór w ustawie o CIT, która w uproszczeniu osiąga co najmniej 50% przychodów z najmu, dzierżawy czy podobnych i wartość tej nieruchomości przekracza 10 milionów złotych.

Nasuwa się pytanie, czy hotele to są te spółki nieruchomościowe, te spółki, które świadczą te usługi hotelarskie, konferencyjne, to czy to są te spółki nieruchomościowe?

Po pierwsze, wiąże się z tym coroczny obowiązek raportowy dotyczący tych spółek. Zarówno same spółki nieruchomościowe, jak i ich wspólnicy muszą składać odpowiednie deklaracje.
Po drugie, istotną kwestią jest amortyzacja nieruchomości w spółkach nieruchomościowych. Jeżeli dana nieruchomość jest traktowana jako inwestycja, to już teraz pojawiają się kontrowersje co do tego, czy amortyzacja w ogóle jest dozwolona. Dodatkowo planowane są zmiany od 2026 roku, które mają całkowicie uniemożliwić amortyzację takich nieruchomości. To bardzo ważna kwestia w branży hotelarskiej.
W praktyce wygląda to tak, że organy podatkowe w swoich interpretacjach w przeważającej części uznają, iż spółka hotelarska jest spółką nieruchomościową, a w konsekwencji np. nie przysługuje jej prawo do amortyzacji.
Z kolei sądy prezentują odmienne stanowisko. Wskazują, że usługi hotelarskie czy konferencyjne nie są usługami najmu, dzierżawy ani usługami o podobnym charakterze, a tym samym nie ma podstaw do uznania takiej spółki za spółkę nieruchomościową.
Mamy tu więc bardzo podobny problem i podobne rozwiązanie. W takiej sytuacji wystąpiłbym z wnioskiem o interpretację i uzyskał pozytywne rozstrzygnięcie dla własnego spokoju, na wypadek gdyby linia orzecznicza uległa zmianie.

Trzecia kwestia, znowu związana z nieruchomościami, ale taka branża. Chodzi o hotel, który mamy, to jest nasze główne aktywo, to amortyzacja.

Abstrahując od tego, czy w ogóle przysługuje nam prawo do amortyzacji, czyli od tego, czy jesteśmy spółką nieruchomościową, czy nie. Załóżmy, że jednak takie prawo mamy. Wtedy pojawia się pierwsze pytanie: czy nie dałoby się tej amortyzacji zwiększyć?
Obowiązują co prawda podstawowe stawki amortyzacji, ale istnieje szereg różnych sposobów, aby je podwyższyć. Być może budynek funkcjonuje w warunkach, które powodują jego szybsze zużycie, a to może być argument przemawiający za zastosowaniem wyższej stawki amortyzacyjnej. Po drugie, możliwe, że nieruchomość znajduje się na terenie gminy objętej wysokim bezrobociem. W takich przypadkach obowiązują szczególne przepisy, które pozwalają na zastosowanie odmiennego sposobu amortyzacji. Jak widać, możliwości jest wiele.
Dodatkowo przepisy umożliwiają korygowanie stawek amortyzacji wstecz. Ponieważ planowane jest, że od 2026 roku te zasady się zmienią, warto przejrzeć wcześniejsze rozliczenia i odpowiednio zwiększyć albo zmniejszyć amortyzację. Może to przynieść całkiem zauważalny efekt ekonomiczny.
Mało osób o tym wie, pamięta lub bierze to pod uwagę, a w branży hotelarskiej jest to kwestia niezwykle istotna.

Czwarta kwestia to brak zarejestrowania działalności gospodarczej lub nieprawidłowa forma działalności gospodarczej.
Mam na myśli sytuację, w której wynajmujemy w sposób profesjonalny, nawet własny domek letniskowy, za pośrednictwem platform takich jak Booking czy Airbnb. W takich przypadkach regularnie pojawia się pytanie, czy prowadzimy już działalność gospodarczą i czy przychody z tego tytułu powinny być opodatkowane jako przychody z działalności gospodarczej.
Dyskusja na ten temat może być naprawdę szeroka i nie zawsze oczywista. Warto jednak zwrócić uwagę na to, że weszły w życie przepisy zobowiązujące platformy takie jak Booking, Airbnb czy Vinted do raportowania informacji o transakcjach zawieranych za ich pośrednictwem. Dzięki temu organy skarbowe mają dostęp do danych pokazujących skalę prowadzonej działalności. Jeżeli więc formalnie nie prowadzisz działalności gospodarczej, nie dokonałeś rejestracji, a jednocześnie faktycznie prowadzisz rozbudowany biznes związany z wynajmem domku letniskowego (lub podobnej nieruchomości) poprzez platformy typu Airbnb czy Booking, to zdecydowanie warto się zastanowić, czy nie powinieneś zarejestrować działalności gospodarczej. A jeśli tak, to jaka forma opodatkowania będzie dla Ciebie najkorzystniejsza

Drugi aspekt związany z tą formą działalności, to jest prowadzenie działalności na JDG.

Być może macie świadomość, że śp. pan Gołębiewski, twórca znanych, ogromnych hoteli Gołębiewskich, prowadził praktycznie do końca życia, do siedemdziesiątego któregoś roku, jednoosobową działalność gospodarczą.
W momencie jego śmierci pojawiło się bardzo duże ryzyko, że cały biznes może się posypać. Wynikało to z kwestii spadkowych: kto co dziedziczy, jakie prawa mają żona i dzieci oraz jak zabezpieczyć ciągłość działalności. Na szczęście rodzina okazała się bardzo zgodna, porozumiała się i biznes funkcjonuje dalej, już w formie spółki z o.o. Niemniej jednak ryzyko było ogromne. Prowadzenie tak dużego przedsięwzięcia w formie jednoosobowej działalności gospodarczej, zamiast np. spółki czy fundacji rodzinnej stwarza realne zagrożenie, że w przypadku nagłych zdarzeń cały dorobek może zostać poważnie zachwiany. Nie chodzi tu wyłącznie o to, że JDG często przestaje być opłacalna podatkowo przy rocznych dochodach rzędu 300–500 tys. zł. Abstrahując od oszczędności podatkowych, kluczowa jest kwestia sukcesji, tego, aby rodzina mogła w spokoju odziedziczyć biznes i żeby nie doszło do jego nagłego „rozsypania się” z powodu braku odpowiedniego przygotowania.
W branży hotelarskiej jest to szczególnie istotne, bo w grę wchodzi wiele elementów: pozwolenia budowlane, koncesje (np. na sprzedaż alkoholu), prawa do nieruchomości oraz inne kluczowe decyzje administracyjne.
Jeżeli masz dużą rodzinę, to przy rozdrobnieniu majątku istnieje realne ryzyko, że biznes po prostu nie przetrwa. Pytanie brzmi: czy naprawdę tego chcesz?
Kolejną kwestią, nad którą warto się pochylić, są stawki VAT. Branża hotelarska ma pod tym względem wyjątkowo specyficzną sytuację. Zasadniczo obowiązuje 8% VAT na krótkoterminowe noclegi. Problem pojawia się jednak wtedy, gdy działalność nie jest jednoznaczna, np. w przypadku prowadzenia akademika. W takiej sytuacji powstaje pytanie, czy mamy do czynienia z usługą opodatkowaną stawką 8%, czy raczej z najmem długoterminowym, który korzysta ze zwolnienia z VAT.
Dodatkowo usługi gastronomiczne co do zasady podlegają stawce 23% VAT, ale w hotelach bardzo często występują pakiety łączone, takie jak nocleg ze śniadaniem czy nocleg ze śniadaniem i strefą SPA. Wtedy pojawia się problem, jaką stawkę VAT zastosować i jak prawidłowo przyporządkować poszczególne elementy usługi. Pułapek w tym zakresie jest naprawdę sporo. Nie ukrywajmy też, że z perspektywy przedsiębiorcy idealnym rozwiązaniem byłoby opodatkowanie całości albo przynajmniej większości stawką 8%, która jest zdecydowanie korzystniejsza i daje realne oszczędności podatkowe.
Rozwiązaniem może być wystąpienie z wnioskiem o wiążącą informację stawkową (WIS). Jest to jeden z bardziej wymagających i czasochłonnych wniosków, a samo postępowanie bywa dość uciążliwe, ale jak najbardziej możliwe do przeprowadzenia. Wielokrotnie pomagałem przy uzyskiwaniu WIS-ów, nie tylko w branży hotelarskiej, dlatego zdecydowanie polecam rozważyć takie zabezpieczenie stawek VAT – zwłaszcza przy różnych pakietach oferowanych klientom.
Kolejnym istotnym problemem jest podatek od nieruchomości. Mówiłem o tym już wielokrotnie w podcaście i powtórzę to jeszcze raz: od 2025 roku przepisy w tym zakresie bardzo mocno się zmieniły. Niestety przez wiele lat podatnicy traktowali podatek od nieruchomości po macoszemu, przepisując co roku te same dane do deklaracji, bez weryfikacji, czy wszystkie pozycje są prawidłowe. Dziś zmieniły się nie tylko przepisy, ale także podejście gmin. Samorządy zaczęły aktywnie kontrolować deklaracje, a także analizować rozliczenia z lat ubiegłych.

Widzę tutaj naprawdę bardzo dużo potencjalnych problemów. Nawet jeżeli w branży hotelarskiej na pierwszy rzut oka nie wydaje się to szczególnie skomplikowane, zwłaszcza w porównaniu z branżą meblarską, o której wcześniej wspominałem, gdzie występuje znacznie więcej budowli i budynków, to w praktyce sytuacja nie jest tak prosta. W hotelach co prawda mamy zazwyczaj jeden główny budynek, w którym nocują goście, ale wiele obiektów posiada dodatkową infrastrukturę: instalacje fotowoltaiczne, transformatory, obiekty zewnętrzne, altany, wiaty czy baseny. Wariantów jest naprawdę sporo.
Im większy hotel, tym większe ryzyko, że coś zostało nieprawidłowo wykazane w deklaracjach podatku od nieruchomości. Dlatego jeżeli do tej pory nie przeprowadziliście audytu podatku od nieruchomości za lata ubiegłe oraz za 2025 rok, to naprawdę gorąco zachęcam, aby to zrobić.

Stawiam tu jednak ogromny, czerwony wykrzyknik, bo widzę wzmożoną aktywność gmin w tym zakresie. Nawet gmina Kraków chwaliła się tym, że weryfikuje podatników przy użyciu dronów. Gmina dysponuje zdjęciami nieruchomości wykonanymi z dronów oraz danymi z geoportali. Na tej podstawie weryfikuje stan faktyczny i typuje podmioty do kontroli, dzięki czemu do budżetu gminy Kraków trafiają wielomilionowe kwoty podatku. Dlatego naprawdę bardzo mocno przed tym ostrzegam.

Kolejny problem, nieco mniejszy, to schematy podatkowe.

Jeżeli hotel działa głównie w środowisku krajowym, nie realizuje istotnych transakcji zagranicznych i nie posiada zagranicznych udziałowców, którym wypłacane byłyby licencje, dywidendy czy inne należności, to ryzyko wystąpienia schematów podatkowych jest zasadniczo niskie. Zdarzało mi się jednak spotkać z sytuacjami, w których część podatników, a nawet niektóre kancelarie doradztwa podatkowego, kwalifikowały jako schemat podatkowy oferowanie pakietów konferencyjnych, dzięki którym całość usługi była opodatkowana stawką 8% VAT, zamiast stosowania stawki 23% do poszczególnych elementów.
Czy w Waszym przypadku może to zostać uznane za schemat podatkowy? Tego nie da się jednoznacznie przesądzić. Zdecydowanie warto to zweryfikować.
Oczywiście, mówię to w pełni transparentnie, od 2026 roku około 90% schematów podatkowych przestanie podlegać raportowaniu. Nadal jednak pozostaje kwestia przeszłości, którą warto uporządkować. Należy sprawdzić, czy w poprzednich okresach nie istniał obowiązek wejścia w procedurę MDR i czy jakiś schemat podatkowy nie powinien zostać zaraportowany. Jak to w podatkach bywa, potencjalne kary są naprawdę bardzo wysokie.
Kolejnym istotnym obszarem są ceny transferowe oraz podatek u źródła. Podatek u źródła dotyczy sytuacji, w których dokonujemy rozliczeń zagranicznych, np. za usługi niematerialne, należności licencyjne czy wypłatę dywidendy. Najczęściej dotyka to dużych struktur hotelarskich, takich jak Hilton czy Marriott, a rzadziej typowo polskich, lokalnych biznesów. Może on jednak pojawić się również przy rozliczeniach z platformami takimi jak Booking, przy zagranicznych licencjach, a także przy usługach reklamowych świadczonych przez podmioty zagraniczne , np. w przypadku promocji na zagranicznych portalach.
Dlatego analiza pod kątem podatku u źródła powinna zostać bezwzględnie przeprowadzona. Jeżeli dana płatność podlega temu podatkowi, mamy obowiązek go pobrać albo uzyskać certyfikat rezydencji kontrahenta oraz złożyć odpowiednie deklaracje. Odpowiedzialność w tym zakresie zawsze spoczywa na podatniku, dlatego tutaj również stawiam duży czerwony wykrzyknik.
Ceny transferowe natomiast dotyczą rozliczeń z podmiotami powiązanymi i stanowią kolejny obszar, który wymaga szczególnej uwagi.


W tym obszarze wchodzą w grę nawet tak podstawowe rozliczenia jak relacje udziałowiec–spółka. Kluczowe jest pytanie, czy środki wypłacane udziałowcowi są przekazywane na warunkach rynkowych i w sposób efektywny. Podobnie w strukturach, w których funkcjonuje kilka podmiotów, na przykład jedna spółka posiada nieruchomość, a druga prowadzi restaurację lub świadczy usługi operacyjne. Należy sprawdzić, w jaki sposób te spółki rozliczają się między sobą, czy warunki są rynkowe oraz czy istnieje odpowiednia dokumentacja.
Są to absolutne podstawy, o których często się zapomina. Tymczasem ceny transferowe należą do obszarów wyjątkowo często kontrolowanych przez organy podatkowe. Co istotne, kontrole pojawiają się nawet w podmiotach, które formalnie nie mają obowiązku sporządzania dokumentacji cen transferowych. Coraz częściej spotykam się z sytuacjami, w których dwie spółki, obie działające w Polsce, niekorzystające ze zwolnień podatkowych i osiągające dochód, uznają, że dokumentacja nie jest wymagana. Mimo to takie transakcje są kontrolowane, a organy doszacowują dochód i nakładają dotkliwe sankcje.
Dlatego bardzo mocno zwracam uwagę na temat cen transferowych.
Kolejnym ważnym wątkiem jest zatrudnianie menedżerów lub personelu w modelu B2B, czyli poprzez jednoosobową działalność gospodarczą, zamiast na umowę o pracę. Zapowiadane są istotne zmiany w kompetencjach Państwowej Inspekcji Pracy oraz bardzo szerokie kontrole w tym zakresie. Organy będą weryfikować, czy współpraca B2B faktycznie ma charakter biznesowy, czy też powinna zostać przekwalifikowana na umowę o pracę. W przypadku takiej reklasyfikacji konsekwencje są bardzo poważne: brak prawa do odliczenia VAT z faktur wystawianych przez menedżera, zakwestionowanie kosztów podatkowych, obowiązek zapłaty zaległych składek ZUS oraz zaległego PIT,  już po stronie pracodawcy. Mówiąc wprost: konsekwencje mogą być dotkliwe. Ten obszar również będzie bardzo intensywnie kontrolowany – takie zapowiedzi już się pojawiają.
Przyjrzałbym się dokładnie wszystkim umowom B2B, zarówno z personelem, jak i z kontrahentami. Warto zweryfikować, czy rzeczywiście mają one charakter współpracy B2B: jakie zapisy się w nich znajdują, jaki jest faktyczny charakter wykonywanej pracy i czy odpowiada on treści umowy. Wszystko po to, aby odpowiednio zabezpieczyć się na wypadek kontroli.

To były, moim zdaniem, TOP problemy i wyzwania podatkowe w branży hotelarskiej.

Krótkie przypomnienie.

Podsumowując, w branży hotelarskiej warto zwrócić uwagę na kilka kluczowych obszarów podatkowych i organizacyjnych:
Podatek od przychodów z budynków – warto rozważyć złożenie wniosku o interpretację i uzyskanie pozytywnego wyroku. Pomaga to zabezpieczyć się przed niepewnością w zakresie klasyfikacji spółki jako „spółka nieruchomościowa” w rozumieniu ustawy o CIT.
Amortyzacja – sprawdź możliwość jej zwiększenia, zmniejszenia lub korekty za lata poprzednie. To może realnie wpłynąć na wynik finansowy.
Forma działalności – brak odpowiedniej rejestracji działalności gospodarczej, prowadzenie JDG lub nieustrukturyzowane przejęcie biznesu może generować niepotrzebne koszty podatkowe. W takich sytuacjach warto rozważyć np. Fundację Rodzinną, aby zabezpieczyć sukcesję biznesu.
VAT i stawki podatkowe – szczególnie przy pakietach łączonych (nocleg + śniadanie, pakiet konferencyjny, pakiet ze spa) trzeba precyzyjnie ustalić, czy stosować stawkę 8% czy 23%. Warto rozważyć wniosek o wiążącą informację stawkową (VIS).
Podatek od nieruchomości – gminy coraz mocniej kontrolują m.in. urządzenia techniczne, takie jak transformatory czy instalacje fotowoltaiczne. Audyt przeszłych deklaracji i przygotowanie się na kontrole jest bardzo istotne.
Schematy podatkowe – nawet sytuacje typu oferowanie pakietów konferencyjnych mogą wymagać weryfikacji, czy nie kwalifikują się jako schemat podatkowy.
Ceny transferowe – jeśli działasz w strukturze wielospółkowej, sprawdź, czy rozliczenia między spółkami odbywają się na zasadach rynkowych i czy istnieje odpowiednia dokumentacja. Dotyczy to także relacji między spółką a osobą fizyczną przy wyciąganiu środków finansowych.
Podatek u źródła – dotyczy wypłat za granicę, np. należności licencyjnych, usług reklamowych czy doradczych, a także transakcji z platformami typu Booking. Warto sprawdzić obowiązki poboru podatku lub uzyskania certyfikatu rezydencji kontrahenta.
Umowy B2B z personelem i menedżerami – planowane zmiany w kompetencjach Państwowej Inspekcji Pracy zwiększają ryzyko reklasyfikacji takich umów na umowy o pracę. W przypadku błędów grożą m.in. zaległe składki ZUS, PIT, brak możliwości odliczenia VAT i zakwestionowanie kosztów podatkowych. Dlatego należy dokładnie zweryfikować wszystkie umowy B2B i upewnić się, że rzeczywiście mają charakter współpracy biznesowej.