Podatek od nieruchomości od 2025 r. – dwa najczęstsze błędy przedsiębiorców

Możesz również posłuchać tego odcinka korzystając ze Spotify:

Cześć! W dzisiejszym odcinku opowiem Ci o dwóch bardzo dużych błędach podatników w podatku od nieruchomości.

Na początek szybkie przypomnienie, jeżeli stykasz się ze zmianami w podatku od nieruchomości pierwszy raz. Od 2025 roku zmieniła się definicja budynku i budowli w podatku od nieruchomości, czyli jakby całe serce dusza tego podatku, no bo podatkiem od nieruchomości są opodatkowane grunty, budynki i budowle. Skoro dwie trzecie tego, co jest opodatkowane, nam się zmienia, siłą rzeczy dużo się dzieje.

Zauważyłem dwa bardzo duże błędy, które podatnicy wykonują. Są związane z sytuacją, kiedy ze względów budżetowych, czasowych, jakichkolwiek innych, nie skorzystałeś z pomocy specjalisty. Nie mówię o sytuacji, kiedy nie tylko nie skorzystałeś z pomocy specjalisty, ale sam też nic w tym podatku od nieruchomości nie zrobiłeś, nie zweryfikowałeś jakkolwiek swoich nieruchomości i złożyłeś taką samą deklarację na podatek od nieruchomości jak w poprzednich latach, to jest dla mnie oczywiste, że tutaj jest to bardzo duży błąd, bo jednak przepisy, mimo że teoretycznie miały zachować status quo, to bardzo dużo wpłynęły na rozliczenia podatkowe.

Kończąc ten wątek bardzo apeluję o to, żeby jednak sprawdzić dokładnie te swoje rozliczenia w podatku od nieruchomości. Gminy zapowiedziały szereg kontroli podatników w zakresie podatku od nieruchomości i na pierwszy ogień pójdą ci, którzy składają dokładnie takie same deklaracje jak w poprzednich latach, czyli po prostu nie wykonali żadnej pracy, żeby zastanowić się czy ta nasza deklaracja zmienia się czy w ogóle poziom opodatkowania się zmienia.


Błąd numer jeden – to sprawdzenie na nowych przepisach budynków i budowli bez wizji lokalnej. Gdy patrzymy tylko na papiery, czyli to, co mamy w deklaracji na podatek od nieruchomości, np. na rejestr środków trwałych. I na podstawie tego oszacowujemy i  zmieniamy naszą deklarację na podatek od nieruchomości. Jest to bardzo duży błąd.
Wbrew pozorom duża liczba podatników może nawet mieć jakieś wolno stojące budynki, budowle, nieruchomości, które po prostu stoją i mogą być już na przykład całkowicie zamortyzowane, mogą być naprawdę stare i nawet nie były ujęte w ewidencji środków trwałych. W dokumentacji to nie wyjdzie, a być może te należności powinny zostać opodatkowane. A nawet jeżeli z jakichś powodów nie chcemy ich opodatkować, to bądźmy świadomi kwoty ryzyka i w ogóle poziomu tego ryzyka. Zastanówmy się, czy godzimy się na brak opodatkowania, mając świadomość, że ryzyko wynosi np. 5 000 zł rocznie, i czy z takim poziomem ryzyka jesteśmy w stanie żyć.
Poza tym taki audyt, taka weryfikacja bez wizji lokalnej, bez faktycznego obejrzenia obiektu, bardzo często okazuje się nieskuteczna. Musimy bowiem zobaczyć, czy dany obiekt jest bezpośrednio związany z budynkiem, czy służy temu, aby dany budynek lub budowla mogły funkcjonować oraz czy jest niezbędny do ich używania, bo to wszystko ma znaczenie w podatku od nieruchomości. Bez wizji lokalnej często nie jesteśmy w stanie na podstawie samych dokumentów ocenić, czy coś jest trwale związane z gruntem, czy nie. A to ma kluczowe znaczenie np. przy obiektach kontenerowych. Są one opodatkowane jako budowle tylko wtedy, gdy są trwale związane z gruntem. Brak wizji lokalnej, bo z jakichś powodów nie przeszliśmy się po zakładzie, może mieć bardzo poważne, wręcz katastrofalne skutki.
Rozwińmy ten wątek. W dokumentach często pomija się fakt, że jeżeli jesteśmy posiadaczami nieruchomości lub obiektów budowlanych należących do Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, np. gminy, a nasze posiadanie wynika z umowy z właścicielem albo nawet z korzystania bez tytułu prawnego, to formalnie to my jesteśmy podatnikiem podatku od nieruchomości. To jest bardzo częsty błąd, który bez wizji lokalnej w ogóle nie wychodzi. Dopiero na miejscu widzimy np. obiekt reklamowy trwale związany z gruntem, zlokalizowany na działce wynajmowanej od gminy, która w ogóle nie została uwzględniona w rozliczeniach podatkowych. Tego typu sytuacji często nie widać w papierach. Natomiast podczas wizji lokalnej widzimy wszystko „na żywo”: wszystkie działki, nieruchomości, obiekty – nic się przed nami nie ukryje.

Dlatego w praktyce, przy audytach podatku od nieruchomości, zdecydowana większość z nich jest połączona z wizją lokalną. Tak też zawsze rekomendujemy. Bardzo często w trakcie takiego audytu padają pytania w stylu: A to co jest?, Jaki to ma numer w ewidencji?. Zdarza się nawet, że danego obiektu nie ma w ewidencji środków trwałych, co bywa dużym zaskoczeniem dla podatnika.
Podsumowując ten wątek: błąd numer jeden to przeprowadzanie weryfikacji lub audytu podatku od nieruchomości bez wizji lokalnej. Same dokumenty nie pokażą całej prawdy.

Błąd numer dwa – to ograniczanie się do załącznika.

Generalnie obowiązuje taka zasada, że budynek to obiekt, który według przepisów o podatku od nieruchomości ma ściany, dach, fundamenty oraz powierzchnię użytkową. To jest dość intuicyjne i nie sprawia problemu. 
Trochę gorzej jest natomiast z pojęciem budowli. No właśnie — czym jest budowla?

Od 2025 roku mamy jednak listę budowli w załączniku nr 4 do ustawy. I tam wprost wymienione są m.in. ogrodzenia, wiaty (z wyłączeniem określonych wiat rekreacyjnych) czy obiekty kontenerowe trwale związane z gruntem. Część podatników, którzy samodzielnie weryfikowali swoje rozliczenia w podatku od nieruchomości, niestety przyjęła bardzo uproszczone podejście, czyli budynek – wiadomo, co to jest, a wszystko, co znajduje się wewnątrz budynku i nie wystaje poza jego obrys, nie podlega opodatkowaniu. Według tej logiki, wszystko w budynku to instalacja związana z budynkiem, koniec, kropka, nawet nie ma się nad czym zastanawiać.
Natomiast wszystko, co znajduje się na zewnątrz i jest wprost wymienione w załączniku, uznaje się za budowlę.

Niestety takie bardzo proste podejście jest zgubne. Dlatego że istnieje cała masa obiektów, które mogą znajdować się wewnątrz budynku, a mimo to być opodatkowane jako budowla, albo znajdują się na zewnątrz i, nawet jeżeli nie są wprost wymienione w załączniku, również mogą być opodatkowane jako budowla.
Wiele osób zapomina bowiem, że budowla to nie tylko to, co jest literalnie wypisane w załączniku. Budowlą są także m.in.: określone części elektrowni wiatrowych, jądrowych czy fotowoltaicznych, przyłącza oraz urządzenia instalacyjne bezpośrednio związane z budynkiem lub innym obiektem i niezbędne do jego użytkowania, lub fundamenty pod maszyny lub urządzenia techniczne, jeżeli są odrębne technicznie i tworzą samodzielną całość użytkową. O tym bardzo często się zapomina, a to jest poważny błąd. Pokażę Wam to na podstawie najnowszych interpretacji wydanych przez burmistrza Gogolina oraz prezydenta Lublina.

Zaczniemy od interpretacji prezydenta Lublina. Poruszono tam bardzo ciekawą kwestię pojęcia „instalacji zapewniających możliwość użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem”. Jest to o tyle istotne, że instalacje niezbędne do użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem nie są odrębnie opodatkowane jako budowle. Są one opodatkowane razem z budynkiem, a ponieważ budynek jest opodatkowany od powierzchni, to same instalacje nie podlegają dodatkowo opodatkowaniu.

To, że instalacje typu kable elektryczne czy woda raczej nie budzą dużego ryzyka i dużych wątpliwości. To jest ta instalacja zapewniająca możliwość użytkowania budynku zgodnie z przeznaczeniem. Natomiast wszystko inne już te wątpliwości ma. Pojawiła się taka koncepcja wśród ekspertów, że każdy budynek powinniśmy oceniać inaczej, np. w szpitalach, aparatura taka tlenowa, też zdaniem wielu ekspertów i ja się z tym zgadzam, powinna być uznawana jako zapewniającą użytkowanie budynku zgodnie z przeznaczeniem. Każdy budynek, w zależności od tego do czego służy, powinien mieć inną instalację, która zapewnia jego możliwość użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.

Czy to jest budynek szpitala, czy magazyn, czy jak w omawianej interpretacji prezydenta Lublina to była ciepłownia, dokładniej budynek ciepłowni. Pojawiło się pytanie: czy węzły cieplne indywidualne oraz węzły cieplne grupowe czy one podlegają opodatkowaniu.

Spółka twierdziła, że te obiekty nie podlegają opodatkowaniu, ponieważ stanowią instalację zapewniającą możliwość użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem. A nawet gdyby nie należało ich tak kwalifikować, to zdaniem spółki węzły cieplne i tak nie powinny być opodatkowane, ponieważ nie zostały wzniesione w wyniku robót budowlanych. Argumentacja była taka, że węzły cieplne zostały wyprodukowane w fabryce, a ich instalacja na miejscu sprowadzała się wyłącznie do prostego montażu, a czasem wręcz jedynie do ustawienia na przygotowanym podłożu. Z tych dwóch powodów, zdaniem spółki, nie powinno być mowy o opodatkowaniu.
Prezydent Lublina uznał jednak inaczej. Po pierwsze, w zakresie robót budowlanych wskazał, że obiekt został zamontowany, a montaż został wprost wymieniony w ustawie jako forma robót budowlanych. W związku z tym organ nie zgodził się z argumentacją spółki i uznał, że obiekt został wzniesiony w wyniku robót budowlanych. Moim zdaniem to dość kontrowersyjne. W praktyce każdy obiekt musi zostać zamontowany. Montażem może być nawet samo postawienie czegoś na gruncie, bo ktoś musiał to przewieźć, ustawić, technicznie „zainstalować”. Formalnie wszystko da się więc nazwać montażem. Pojawia się więc pytanie: po co w ogóle w przepisach wprowadzono przesłankę, że budowla musi być wzniesiona w wyniku robót budowlanych, skoro,  przy takim podejściu, nieważne, co zrobimy, każdy obiekt spełnia ten warunek? Do tego w praktyce sprowadza się stanowisko prezydenta miasta Lublina. Ja się z nim nie zgadzam, tym bardziej, że podczas jednej z konferencji, przedstawicielka Ministerstwa Finansów, z którą miałem okazję rozmawiać, podkreślała, że ta przesłanka jest bardzo istotna i że należy na nią zwracać szczególną uwagę. Tymczasem organy lokalne często ją spłaszczają, uznając, że wszystko, co zostało zamontowane, automatycznie zostało wzniesione w wyniku robót budowlanych – nawet jeżeli instalacja jest bardzo prosta. Zobaczymy, jak do tego podejdą sądy.

Natomiast Prezydent Miasta Lublina wskazał jeszcze drugą istotną kwestię, uznał mianowicie, że węzły cieplne nie stanowią instalacji zapewniającej możliwość użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem. I to niezależnie od tego, czy węzły cieplne są zlokalizowane poza budynkiem, który obsługują, czy też znajdują się w odrębnym budynku. To dla niego też nie ma znaczenia, a to jest bardzo ważne. Dlatego, że zdaniem prezydenta Lublina takie węzły cieplne stanowią odrębną sieć przesyłową.

Sieci przesyłowe zostały wymienione w załączniku nr 4 do ustawy jako budowle, jeżeli występują samodzielnie. I zdaniem Prezydenta Miasta Lublina takie sieci cieplne występują samodzielnie, nie są częścią budynku, lecz stanowią samodzielny element sieci, w związku z czym podlegają opodatkowaniu jako budowle.
Instalacja znajduje się wewnątrz budynku, a mimo to stanowisko organu jest negatywne i zdaniem Prezydenta Miasta Lublina powinna ona podlegać opodatkowaniu. Przy audycie przeprowadzonym z profesjonalistą takie ryzyka wychodzą i jesteście w stanie świadomie podjąć decyzję, co z nimi robicie.

Podsumowując tę interpretację – nie zgadzam się z nią. Moim zdaniem takie węzły cieplne, szczególnie zlokalizowane wewnątrz budynku, nie powinny być odrębnie opodatkowane. uważajcie na wszelkie sieci, które nie są stricte sieciami elektrycznymi ani bezpośrednio związanymi z wodą czy kanalizacją, ponieważ mogą one być odrębnie opodatkowane.
Przejdźmy do interpretacji numer dwa, czyli interpretacji burmistrza Gogolina. Dotyczy ona transformatorów i rozdzielnic, czyli urządzeń, które występują praktycznie w każdym biznesie produkcyjnym, a w zasadzie w niemal każdym biznesie, w którym potrzebne jest przetwarzanie napięcia.

Podobnie jak prezydent miasta Lublina, burmistrz Gogolina stwierdził, że transformatory i rozdzielnice są bezpośrednio związane z liniami elektroenergetycznymi, które,jeżeli występują samodzielnie, stanowią budowle. Są one również niezbędne do użytkowania linii elektroenergetycznej zgodnie z jej przeznaczeniem. Ponownie pojawia się argument, że zostały wzniesione w wyniku robót budowlanych, a zdaniem burmistrza Gogolina nie ma znaczenia, czy stacje transformatorowe i urządzenia techniczne stanowią element składowy sieci, węzła czy całego systemu. Według organu służą one przede wszystkim samodzielnie występującej sieci elektroenergetycznej, która jest budowlą. Nawet jeżeli transformatory i rozdzielnice są zlokalizowane w budynkach, to zdaniem burmistrza, nie ma to znaczenia. Powinny one zostać opodatkowane jako odrębna budowla.
W przeszłości, mam na myśli okres sprzed 2025 roku, przed rewolucją legislacyjną, pojawiały się stanowiska, sądów administracyjnych, zgodnie z którymi transformatory stanowią element sieci elektroenergetycznej, a więc powinny być opodatkowane jako budowla. Obecnie jest to jednak o tyle problematyczne, że przepisy się zmieniły, ponadto nawet wcześniej ten pogląd był dla mnie kontrowersyjny w odniesieniu do transformatorów, o których mowa w tych wnioskach. Transformatory zasilają konkretne maszyny, a nie służą stricte sieci elektroenergetycznej jako takiej. W praktyce obsługują zakład produkcyjny, a nie sieć. I moim zdaniem właśnie to wyklucza spełnienie przesłanek uznania ich za urządzenie budowlane.
Zwracam szczególną uwagę, sprawdźcie swoje transformatory, gdzie są położone, co zasilają oraz jakie wiąże się z nimi ryzyko opodatkowania. Tego nie da się wyczytać wyłącznie z dokumentów. Nie wynika to wprost z załącznika do ustawy, bo nie ma tam literalnie wymienionych transformatorów ani rozdzielnic, a są to urządzenia bardzo powszechne u przedsiębiorców. I ten błąd bardzo często wychodzi w praktyce.
Podsumowując, omówiłem dwa główne problemy, które najczęściej spotykam u przedsiębiorców na gruncie podatku od nieruchomości.

Po pierwsze: samodzielna weryfikacja budynków i budowli bez wizji lokalnej, wyłącznie w oparciu o dokumenty, ewidencję środków trwałych oraz deklaracje podatkowe.
Po drugie: przedsiębiorcy bezwiednie opodatkowują jako budowlę wyłącznie to, co zostało wprost wymienione w załączniku do ustawy, natomiast wszystko, co znajduje się wewnątrz budynków, nie jest przez nich opodatkowane, a często nie jest nawet analizowane pod kątem ryzyka.

Jak pokazują nasze najnowsze, negatywne interpretacje wydane przez prezydenta Lublina oraz burmistrza Gogolina, jest to podejście błędne i potencjalnie kosztowne. Organy podatkowe bardzo wąsko interpretują pojęcie instalacji zapewniającej możliwość użytkowania budynku zgodnie z jego przeznaczeniem, a jednocześnie maksymalnie szeroko opodatkowują wszelkiego rodzaju sieci, linie, węzły cieplne czy właśnie transformatory. Dodatkowo organy bardzo szeroko interpretują pojęcie „wzniesione w wyniku robót budowlanych”, mimo że jest to jedna z kluczowych przesłanek decydujących o tym, czy dany obiekt w ogóle podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, czy można go zakwalifikować jako budynek albo, w szczególności, jako budowlę.