Możesz również posłuchać tego odcinka korzystając ze Spotify:

Cześć! W dzisiejszym odcinku omówimy sobie podatkowe aspekty wynajmowania nieruchomości.
Podzieliłem dzisiejszy odcinek przede wszystkim per podatek. Zaczniemy od PIT-u, czyli podatku dochodowego od osób fizycznych. Tutaj sprawa jest dość prosta. Generalnie wynajem nieruchomości przez osoby fizyczne, czyli przez zwykłych ludzi, jest opodatkowany przede wszystkim ryczałtem, dotyczy to najmu prywatnego, czyli liczy się tylko przychód i do 100 tysięcy złotych rocznie stawka wynosi 8,5%. Powyżej tego progu mamy stawkę 12,5% i to jest najem prywatny.

Jeżeli mamy do czynienia z najmem w ramach działalności gospodarczej, to tutaj mamy do wyboru zarówno skalę podatkową, podatek liniowy, jak i ryczałt.

Przy działalności gospodarczej musimy pamiętać o składce zdrowotnej. Przy skali podatkowej to dodatkowe 9% od dochodu, przy podatku liniowym, to jest 4,9% od dochodu, a na ryczałcie jest to jakaś tam stała kwota, około 400 zł -1300 zł.

Najem w ramach działalności gospodarczej najczęściej opodatkowany jest ryczałtem. Od 2022 roku (jeżeli pamięć mnie nie myli) nie można już amortyzować budynków mieszkalnych. W praktyce oznacza to, że główny koszt, czyli wartość mieszkania rozłożona w czasie, przestał funkcjonować jako koszt podatkowy. Jeśli w ramach działalności gospodarczej posiadamy przede wszystkim mieszkania, na które nie ponosimy innych istotnych kosztów, wówczas i tak de facto płacimy podatek od przychodu. Dlatego większość osób, które mają mieszkania w działalności gospodarczej, decyduje się na opodatkowanie w formie ryczałtu, ponieważ koszty do odliczenia są minimalne lub wręcz ich brak.


Dodatkowo, jeżeli chodzi o kwestię stawki, to jeśli jesteśmy w związku małżeńskim, to próg do kiedy mamy stawkę 8,5% wzrasta ze 100 tysięcy na 200 tysięcy złotych oczywiście. Należy wtedy złożyć takie odpowiednie oświadczenie, ale generalnie jak sobie to wygooglujecie, to jest mnóstwo artykułów na ten temat. Ważne, żeby zapamiętać, że gdy jesteśmy w związku małżeńskim, mamy mieszkanie, to mamy możliwość wynajmowania mieszkania na niższej stawce, bo 8,5% do kwoty 200 tys. zł rocznie. Także jeżeli chodzi o kwestie PITu, czyli podatku dochodowego od osób fizycznych, to sprawa nie jest specjalnie skomplikowana. Większość osób w praktyce właśnie wybiera ten ryczałt.
Warto też pamiętać o kwestii zwrotu kosztów mediów i innych opłat. Często dostajemy od najemcy czynsz, ale oprócz tego są jeszcze opłaty za media, a także składki do spółdzielni.
W przypadku najmu prywatnego istnieje ugruntowana linia orzecznicza: zwrot tych opłat nie jest Twoim przychodem, nie zwiększa limitu przychodu i nie jest opodatkowany. Po prostu najemca zwraca Ci wydatki, które poniosłeś w jego imieniu.
Natomiast w przypadku najmu w ramach działalności gospodarczej sytuacja jest bardziej złożona. Według mojej wiedzy, stanowiska w tym zakresie są różne, więc warto zwrócić szczególną uwagę, jak traktuje się takie zwroty w kontekście ryczałtu czy kosztów uzyskania przychodu w danej gminie lub w urzędzie skarbowym.
Część organów podatkowych uważa, że zwrot kosztów mediów i innych wydatków od najemcy jest przychodem do opodatkowania i zwiększa Twój limit przy ryczałcie. Jednak moim zdaniem jest to kwestia do powalczenia, zwłaszcza przy odpowiednich zapisach w umowie najmu. Warto wprost wskazać, że zwrot tych wydatków nie stanowi dodatkowego przychodu, lecz jest jedynie rekompensatą poniesionych kosztów, a nie np. częścią czynszu.
W praktyce najem prywatny jest w tym zakresie korzystniejszy, bo zwrot takich wydatków okołomieszkaniowych nie zwiększa limitu przychodu.
Dodatkowo istnieje praktyczny sposób na zwiększenie progu przy ryczałcie 8,5%. Możesz wynajmować mieszkania zarówno prywatnie, jak i w ramach działalności gospodarczej opodatkowanej ryczałtem. Wtedy masz oddzielne limity:
Dla najmu prywatnego – 200 tysięcy zł rocznie (jeżeli jesteś w związku małżeńskim).
Dla najmu w działalności gospodarczej – 100 tysięcy zł rocznie (stawka 8,5%).
W najlepszym przypadku, przy odpowiedniej strukturze, możesz więc wynajmować mieszkania do łącznego przychodu około 300 tysięcy zł rocznie ze stawką 8,5%. To prosty, ale skuteczny sposób, aby maksymalnie wykorzystać korzystne stawki ryczałtu.

Kolejnym podatkiem, który chciałbym omówić to jest VAT.

Jest to zdecydowanie bardziej skomplikowane niż w przypadku PIT-u. Rodzi się pierwsze pytanie czy ty w ogóle jesteś podatnikiem VAT.
Jeżeli przychód z najmu nie przekracza rocznie 200 tysięcy złotych, niezależnie od tego, czy wynajmujesz mieszkania, czy inne nieruchomości, jesteś zwolniony z VAT-u. Dyskusji tutaj praktycznie nie ma.
Jeżeli jednak przychody przekraczają 200 tysięcy złotych rocznie, może pojawić się obowiązek rejestracji do VAT-u. Warto wtedy zadać sobie pytanie: komu wynajmujesz nieruchomość i na jaki okres?
Najpierw przyjrzyjmy się najmowi długoterminowemu. Co do zasady jest on zwolniony z VAT-u. Podstawą prawną jest art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, który wyraźnie mówi, że zwalnia się z podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe lub na rzecz społecznych agencji najmu.
Aby najem rzeczywiście był zwolniony z VAT-u, muszą zostać spełnione określone warunki: musi być to nieruchomość o charakterze mieszkalnym, nieruchomości komercyjne, nieruchomości nawet potencjalnie mogłyby być mieszkalne, ale są przeznaczone na cele inne niż mieszkaniowe, nie podlegają zwolnieniu oraz najem musi być faktycznie na cele mieszkaniowe, sama klasyfikacja nieruchomości jako mieszkalna nie wystarczy.  
Dam Ci prosty przykład: Jeśli wynajmujesz mieszkanie bezpośrednio osobie fizycznej, aby mieszkała w nim na stałe, mamy do czynienia z najmem na cele mieszkaniowe – wówczas przysługuje zwolnienie z VAT-u. Jeśli jednak wynajmujesz mieszkanie pracownikom tymczasowo, np. w związku z pracą w innym mieście, mamy co prawda nieruchomość o charakterze mieszkalnym, ale nie jest to najem wyłącznie na cele mieszkaniowe. W takim przypadku zwolnienie z VAT-u może nie mieć zastosowania.

Poza tym, jeżeli mamy pośrednika innego niż społeczne agencje najmu, załóżmy inną spółkę, która zajmuje się wszystkimi tematami związanymi z wynajem, włącznie z podpisywaniem umów z osobami fizycznymi i wynajmuje mieszkania, to tutaj ta transakcja między Tobą a tą spółką nie jest zwolniona z VAT-u, bo Ty nie wynajmujesz jej na cele mieszkaniowe, tylko na cele komercyjne, dalszego wynajmu.

Poza tym zauważyłem, że sporo podatników w ogóle nie ma przemyślanej strategii podatkowej, jeżeli chodzi o wynajem nieruchomości w kontekście VAT-u, bo często jest tak, że ponoszą bardzo duże nakłady na wybudowanie nieruchomości, np. na wybudowanie bloku, odliczają od tego VAT, bo to jest dość duży koszt, a później chcą to wynajmować osobom fizycznym na cele długoterminowe i jest to zwolnione z VAT-u. Jeżeli jest taka sytuacja, to niestety, gdy odliczyliśmy VAT od danych wydatków, a następnie wykorzystujemy te wydatki do świadczenia usług zwolnionych, to ten VAT musimy skorygować, musimy go oddać. Jest to naprawdę częsty błąd przy inwestycjach mieszkalnych przeznaczonych stricte pod wynajem.
Na szczęście możemy w pewien sposób zaradzić tej sytuacji, bo dobrym newsem w tej sytuacji jest to, że usługi związane z zakwaterowaniem są opodatkowane 8% stawką VAT-u. Teraz pojawia się pytanie: czym się różnią usługi w zakresie wynajmowania lub wydzieczawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym?


Zwracam uwagę, że ta 8% stawka VAT-u jest o tyle atrakcyjna, że my ponosząc różne inwestycje na wybudowanie np. bloku, najczęściej odliczaliśmy VAT rzędu 23%, a teraz wynajmując, świadcząc usługi na 8% stawce VAT, tak naprawdę zarabiamy na tym VAT-cie, bo więcej odliczamy niż musimy wpłacać do urzędu. 
W przypadku usług związanych z noclegiem obowiązuje obniżona stawka VAT 8%. Do takich usług zaliczamy m.in.: noclegi i usługi towarzyszące świadczone przez: hotele, motele, pensjonaty, centra odnowy biologicznej, inne obiekty hotelowe, sługi świadczone przez: schroniska młodzieżowe, chatki, domki letniskowe, pola namiotowe i kempingowe, tymczasowe lub długoterminowe zakwaterowanie w: domach studenckich, internatach, bursach szkolnych, hotelach pracowniczych, blokach mieszkalnych, usługi sypialne i restauracyjne w wagonach kolejowych.

Jeżeli wynajmujesz mieszkania w stylu ala akademik (np. dla studentów, pracowników lub krótkoterminowy najem), warto, aby Twoje usługi:
– miały charakter średnioterminowy, czyli zazwyczaj umowa nie powinna przekraczać 1 roku. Umowy dłuższe niż rok mogą zostać uznane za najem długoterminowy, który jest zwolniony z VAT-u,
– nie dawały najemcy prawa do stałego zameldowania – mieszkanie nie może być traktowane jako jego miejsce stałego pobytu,
– rozliczały oddzielnie koszty mediów – woda, energia, ogrzewanie, opłaty administracyjne,
– przypominały strukturą akademik lub hostel – np. podział pokoi, wspólne części, elastyczne okresy najmu.


Takie podejście pozwala zakwalifikować najem do obniżonej stawki VAT 8%, zamiast traktować go jako zwolniony najem długoterminowy. Na przykład tak buduje się nieruchomości, żeby części wspólne były jak największe, typu łazienka czy kuchnia, przy inwestycjach, gdy ktoś buduje akademiki. To jest oczywiście temat bardziej złożony, ale w dużym skrócie – jeżeli chcesz skorzystać z tej 8% stawki VAT-u, przede wszystkim po to, żeby nie stracić VAT-u z wydatków, które poniosłeś na wybudowanie nieruchomości, to zrób wszystko, żeby był to najem krótkoterminowy.
Wiadomo, jeżeli wynajmujesz coś na Bookingu czy Airbnb na kilka dni, ryzyko jest niskie. Natomiast jeśli wynajmujesz mieszkania osobom fizycznym bezpośrednio, a umowy trwają dłużej, np. pół roku lub rok, to serdecznie rekomenduję złożenie wniosku o interpretację potwierdzającą, że dana usługa nie jest zwolniona z VAT-u, albo wniosku o wiążącą informację stawkową w celu potwierdzenia stosowania 8% stawki VAT-u. Kończąc wątek VAT-u, warto zaznaczyć, że istnieje specyficzny obowiązek podatkowy w VAT-cie – obowiązek powstaje w momencie wystawienia faktury. Zasadniczo oznacza to, że fakturę zwykle wystawia się na koniec miesiąca i właśnie w tym momencie powstaje obowiązek w VAT-cie. Jest to jednak bardzo wygodne, bo tego typu usługi łatwo się w ten sposób rozlicza.
Przejdźmy teraz do CIT-u, czyli podatku dochodowego od osób prawnych.

Dla przypomnienia, CIT dotyczy sytuacji, kiedy posiadasz w spółkę – głównie spółkę z o.o., spółkę komandytową lub spółkę akcyjną. Taka spółka może również posiadać nieruchomości i je wynajmować. Jeżeli są to nieruchomości mieszkalne, to podobnie jak w PIT mamy zakaz ich amortyzacji, czyli rozliczania wartości mieszkania w czasie. Natomiast jeśli jest to najem komercyjny, np. hal, to jak najbardziej można amortyzować takie obiekty.
Jest jednak ciekawy wyjątek, mianowicie, jeżeli masz spółkę na estońskim CIT-cie, to po pierwsze możesz amortyzować obiekty mieszkalne, ponieważ zakaz nie dotyczy podatników estońskiego CIT-u. Po drugie, jeżeli jeszcze o tym nie słyszałeś, to możesz również korzystać z tego, że dopóki nie wypłacasz pieniędzy z najmu zysku w spółce, ten zysk pozostaje nieopodatkowany. To duży plus dla osób, które chcą reinwestować środki w spółce.
Także w praktyce kwestia kosztów i amortyzacji mieszkań przez spółkę jest istotna. Dodatkowo, przy większych nieruchomościach pojawia się dyskusja, czy dany koszt powinien zwiększać wartość mieszkania, czy być rozliczany na bieżąco. To temat rzeka, ale przy zwykłym najmie, kiedy spółka kupuje mieszkanie, zwykle nie ma większej dyskusji. Może jedynie pojawić się kwestia, czy poniesione nakłady kwalifikować jako remont, czy modernizację. Jest to o tyle istotne, że modernizacja mieszkania, czyli trwałe zmiany zwiększające jego wartość użytkową, generalnie nie powinna być rozliczana na bieżąco, tylko w wartości początkowej mieszkania. Oczywiście, jeśli nie jesteśmy na estońskim CIT-cie, to nie możemy tego amortyzować, więc traktowanie modernizacji w ten sposób raczej nie wchodzi w grę. Natomiast remont to nakłady, które po prostu przywracają stan mieszkania, nie zwiększając znacząco jego wartości użytkowej. Takie koszty można zaliczać na bieżąco.
Warto też wspomnieć o ciekawym utrwalonym poglądzie – nawet jeśli wymieniamy np. okno na lepszy model, a zmiana wynika z normalnego zużycia i postępu technologicznego (np. okna sprzed 10 lat były dużo gorsze niż obecne), taka wymiana może być uznana za remont, bo upływ czasu wymusza zastosowanie nowych rozwiązań. To wszystko ma znaczenie przy księgowaniu kosztów związanych z remontami czy budową mieszkań, a szerzej, przy inwestycjach nieruchomościowych.
Kwestia przychodu w estońskim CIT również jest tu istotna. Moment powstania przychodu jest raczej prosty, przyjmuje się, że jest to usługa ciągła, rozliczana w okresach rozliczeniowych, podobnie jak w VAT. Zwykle faktury wystawia się na koniec miesiąca, co jednocześnie wyznacza moment powstania przychodu w estońskim CIT i obowiązku podatkowego w VAT.
Jeżeli chodzi o CIT to to jest tyle.

Teraz przejdźmy do przedostatniego tematu czyli podatku od nieruchomości.

Jeżeli chodzi o podatek od nieruchomości, to budynki i budowle zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej są opodatkowane budynki wyższą stawką podatku od nieruchomości. Budowle muszą być zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, żeby były opodatkowane podatkiem od nieruchomości.

Tutaj mamy kilka ciekawych aspektów.
Po pierwsze, jeśli mamy większą inwestycję, bardziej komercyjną, a nie mieszkalną, i powstają zarówno budynki, np. hala,  jak i budowle, czyli parking, pylon reklamowy czy infrastruktura zewnętrzna, to warto przyjrzeć się sposobowi przyporządkowania wartości. Budowle są opodatkowane od wartości, natomiast budynek, np. hala, od powierzchni. Być może bardziej opłaca się ładować jak najwięcej kosztów i zwiększać wartość budynku, a jak najmniejszą wartość początkową przyporządkować budowlom. Dlaczego? Skoro budowle w podatku od nieruchomości są opodatkowane od wartości, im mniejsza ich wartość, tym mniejszy podatek od nieruchomości. Hala, jako budynek, może mieć dużą wartość, ponieważ opodatkowana jest od powierzchni. To jest pierwszy praktyczny tip, jeśli chodzi o optymalizację podatku od nieruchomości.
Kolejna kwestia to stawka podatku, a przede wszystkim chodzi tu o stawkę dla budynków mieszkalnych. Jeśli mamy nieruchomości stricte komercyjne, takie jak biurowce czy magazyny, dyskusji praktycznie nie ma, są one opodatkowane najwyższą stawką. Natomiast jeśli chodzi o budynki o charakterze mieszkalnym, tutaj pojawia się ciekawa kwestia związana z uchwałą siedmiu sędziów NSA z października 2024 roku. Generalnie uchwała siedmiu sędziów powoduje, że jeżeli jakieś sądy się z nią nie zgadzają, muszą uzasadnić, dlaczego, a z kolei kolejna uchwała siedmiu sędziów musi w tej sprawie zostać podjęta. W praktyce oznacza to, że mając taką uchwałę, sądy stosują się do jej treści. Jeżeli chodzi o stawkę podatku dla budynków mieszkalnych, to w tej uchwale siedmiu sędziów stwierdzono: Po pierwsze, budynki mieszkalne, które pełnią funkcje mieszkalne, nawet jeśli znajdują się w działalności gospodarczej podatnika, powinny być opodatkowane niższą stawką podatku, przeznaczoną dla budynków mieszkalnych, a nie dla budynków wykorzystywanych w działalności gospodarczej. Przede wszystkim, podatek powinien odpowiadać rzeczywistej funkcji tych nieruchomości. Oznacza to, że nieruchomości takie jak akademiki czy mieszkania należące do spółki, potencjalnie mogą być opodatkowane niższą stawką od nieruchomości.
Jeżeli nie wiedziałeś o tym wcześniej, to jest najwyższy moment, aby wystąpić z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty.
Po drugie, sędziowie NSA wskazali, że jeżeli mamy mieszkania, które sobie leżą odłogiem, po prostu zostały kupione inwestycyjnie jako forma długoterminowej lokaty, to tutaj już zdaniem sędziów może być to przejaw działalności gospodarczej i takie nieruchomości powinny być opodatkowane wyższą stawką podatku jak dla prowadzenia działalności gospodarczej. Tutaj organy mogą to zweryfikować, na przykład patrząc na rachunki za prąd, wodę, jeżeli one są minimalne, znaczy, że to mieszkanie leży odłogiem i powinno być opodatkowane wyższą stawką podatku, mimo że jest mieszkalne.

Trzecia kwestia, którą wskazano to, że najem krótkoterminowy taki na dobę, typu Airbnb booking, jest działalnością gospodarczą, nie ma charakteru mieszkalnego i stawka podatku od nieruchomości powinna być najwyższa.

A teraz na deser Fundacja Rodzinna.
Fundacja Rodzinna to jest mechanizm, który przede wszystkim służy trwałej i przemyślanej sukcesji biznesu rodzinnego. Bardzo elastycznie pozwala ustalić zasady dziedziczenia oraz sposób, w jaki Twoje potomstwo będzie otrzymywać środki z Twojego majątku. Dodatkowo, fundacja niesie ze sobą szereg korzyści podatkowych, m.in. jest co do zasady zwolniona z podatku, o ile wykonuje działalność dozwoloną. Warto też podkreślić, że nie tylko możesz wynajmować mieszkania lub nieruchomości przez spółkę, np. korzystając z estońskiego CIT-u, ale również przez fundację. W przypadku fundacji, wynajem nieruchomości co do zasady nie podlega opodatkowaniu. Natomiast, jeśli chcesz wypłacić środki z fundacji jako beneficjent, to obowiązuje podatek w wysokości 15% CIT. Przy czym zwracam uwagę, że wynajmowanie krótkoterminowe przez Fundację jest traktowane obecnie przez organy jako niedozwolona działalność gospodarcza, wbrew literalnemu brzmieniu przepisów, to jest totalna głupota, ale tak po prostu jest. Twierdzą, że to powinno być opodatkowane przez Fundację, Natomiast nic nie mają do tego, żeby Fundacja Rodzinna wynajmowała na okres długoterminowy. Tutaj akurat sporów nie ma i jest to na pewno dozwolona działalność Fundacji Rodzinnej, zwolniona z CIT-u, z VAT-u zresztą też.

Podsumowując, mamy przeróżne aspekty najmu nieruchomości. Mamy szczególnie nieruchomości o charakterze mieszkalnym. Tych aspektów i wątków podatkowych jest zdecydowanie więcej. Ja Ci opowiedziałem o najmie z perspektywy PIT-u, czyli osoby fizycznej. Jest to głównie opodatkowane ryczałtem do 8,5%, a później do 100 000 zł, później 12,5%. Jeżeli wynajmujesz z małżonkiem to masz próg zasadniczo do 200 tys. zł rocznie, dla którego możesz opodatkować najem stawką 8,5%. Dodatkowo możesz odrębnie wynajmować w ramach działalności gospodarczej, odrębnie, prywatnie. Nie można amortyzować nieruchomości mieszkalnych. Dodatkowo opowiedziałem Ci kwestie VAT-u. Kiedy najem jest zwolniony z VAT-u to jest najem długoterminowy. Kiedy ten najem jest długoterminowy to już należy dokładnie ocenić. Też najem krótko i średnioterminowy jest opodatkowany 8% stawką VAT-u. Pamiętaj, że jak odliczyłeś wydatki związane z inwestycją, to dobrze by było wynajmować je, tą później inwestycję, tą nieruchomość z VAT-em, żeby nie zwracać tego VAT-u. Jeżeli chodzi o CIT, to tutaj kwestia przede wszystkim tego, czy coś jest modernizacją lub remontem, bo to jest kwestia tego, kiedy coś możemy zaliczyć do kosztów. Poza tym warto pamiętać o tym, że spółki na estońskim CIT-cie mogą amortyzować nieruchomości mieszkalne, a w kwestii podatku od nieruchomości, to nawet jeżeli masz jakieś budynki o charakterze mieszkalnym w swojej działalności, ale wynajmujesz je na cele mieszkalne, długoterminowo, potencjalnie mogą one korzystać z niższej stawki podatku, natomiast takie mieszkania stricte inwestycyjne, pustostany czy najem krótkoterminowy, to niestety jest to wyższa stawka podatku. A na końcu wskazałem Fundację Rodziną jako atrakcyjne narzędzie do najmu, ale głównie długoterminowego, bo krótkoterminowy jest przez organy mocno kwestionowany.