Podatek od nieruchomości – relacja ze spotkania z Ministerstwem Finansów

Możesz również posłuchać tego odcinka korzystając ze Spotify:

Cześć! Dzisiejszy odcinek to praktyczna relacja ze spotkania z Ministerstwem Finansów w zakresie podatku od nieruchomości.

Na początek krótkie przypomnienie o co chodzi. Od 1 stycznia 2025 roku nastąpiła rewolucja jeśli chodzi o przepisy w podatku od nieruchomości.
Zmieniła się definicja budowli i budynku, czyli podstawowych przedmiotów opodatkowania.
W związku z licznymi wątpliwościami przedsiębiorców, Ministerstwo Finansów zorganizowało w czwartek 6 marca, webinarium online, gdzie przedstawiciele Ministerstwa Finansów opowiadali o tych nowych przepisach i jak należy je interpretować.
Spotkanie trwało godzinę i piętnaście minut, więc wszystkich wątpliwości oczywiście nie da się wyjaśnić. Niemniej naprawdę pojawiło się sporo praktycznych wskazówek i ten odcinek to jest taka kwintesencja, podsumowanie tego, co tam się działo wraz z moimi osobistymi, subiektywnymi przemyśleniami i wskazówkami dla Was.

Punkt pierwszy to status quo.
Przedstawiciele Ministerstwa Finansów powtarzali to szczególnie na początku spotkania myślę, że z pięć razy że chcą nowymi przepisami, (które oczywiście brzmią inaczej niż poprzednie) ale chcieliśmy zachować status quo. Żeby to mniej więcej co było wcześniej opodatkowane jako budowla, dalej było opodatkowane jako budowla i odwrotnie to co było budynkiem, żeby dalej było budynkiem. Z mojej perspektywy to ma dwa główne znaczenia.

Po pierwsze, jest to jakiś argument przy decydowaniu, czy coś jest budynkiem, czy budowla. Powinniśmy popatrzeć na orzecznictwo i jak to się kształtowało w praktyce w przeszłości.
Jest to jakaś wskazówka, jak to opodatkować na 2025 rok. Oczywiście są to inne przepisy, ten argument jest trochę taki „z czapy”, bo zawsze urzędnik czy później wyższe organy mogą stwierdzić, że akurat to chcieliśmy zmienić.
Tutaj akurat statusu quo nie chcieliśmy zmienić, doprecyzować, ale zawsze jest to jakiś tam pomysł, bo rzeczywiście kilkanaście razy to było podkreślane, że chcieli zachować żeby nie było po prostu takiej rewolucji w rozliczeniach. W sensie, że ktoś nagle płaci dużo więcej lub dużo mniej. Mniej więcej tyle, ile płacił wcześniej, tyle samo podatku od nieruchomości powinien płacić.

Drugie moje przemyślenie w temacie statusu quo jest takie, że przy naszych przeglądach które wykonuję, często okazuje się że podatnicy ten podatek od nieruchomości traktowali po macoszemu. To jest często ich pierwszy albo pierwszy od wielu, wielu lat przegląd w podatku od nieruchomości. Wychodzi bardzo dużo budowli nowych do opodatkowania i okazuje się, że w poprzednich latach też jest duże ryzyko związane z tymi budowlami czy obiektami, które powinny zostać wykazane do opodatkowania, a nie były opodatkowane.
To ma się tak do tego statusu quo, że to nawet jeżeli ten status quo został zachowany, to jednak podatnicy wcześniej ten podatek od nieruchomości traktowali jak coś takiego, co się specjalnie nad tym nie skupiamy.
Co roku powielamy naszą deklarację, nie zastanawiamy się specjalnie nad tymi obiektami.  A przy audycie na 2025 rok okazu się, że przeszłość też niestety skrywa wiele pułapek.
Być może dobrze byłoby się zastanowić, pochylić, co z tym robimy, czy korygujemy, płacimy podatek, zostawiamy i czekamy na to, że być może to nie wyjdzie.
To są trudne decyzje, ale właśnie przy okazji to wychodzi, że ten podatek jest i był zaniedbywany wśród podatników.

Kolejna kwestia to wzniesienie w wyniku robót budowlanych. Zarówno budynek jak i budowla, żeby spełniały definicję budynku i budowli, m.in. muszą zostać wzniesione w wyniku robót budowlanych. Czym są roboty budowlane?
Definicję mamy w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Czyli to są prace polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub montażu. do których stosuje się przepisy ustawy prawo budowlane.
Pierwsza rzecz, na którą Ministerstwo Finansów zwróciło uwagę, to że jak mamy ten montaż, to niekoniecznie musi być to montaż na miejscu w którym dany obiekt, budynek lub budowla się znajduje, ale montaż może być przeprowadzony w innym miejscu niż docelowy.
Później przetransportowany no i położony już na działce podatnika, że tak się kolokwialnie wyrażę. To oznacza, że takie obiekty modułowe, które też należy zmontować i one często są montowane gdzieś w fabryce i dopiero później przetransportowane i spełniają tę przesłankę, że zostały wzniesione w wyniku robót budowlanych.

Punkt trzeci to instalacje.
W definicji budynku mamy wskazane, że to m.in. obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, ma fundamenty wydzielone za pomocą przegród budowlanych, ma dach.
Do budynku liczymy też instalacje zapewniające możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. To wyrażenie „instalacje zapewniające możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem” pojawia się także przy definicji budowli, ale tylko wtedy jeżeli chodzi o budowle wymienione w załączniku numer 4 do ustawy.
Tam mamy bardzo kazuistycznie wymienione co taką budowlą jest. Do tych budowli załącznika też powinniśmy patrzeć i zaliczać te instalacje zapewniające możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.

Ministerstwo Finansów wyjaśniło, co należy rozumieć przez te instalacje, bo nie ma definicji tego w ustawie. Wskazano na takie znaczenie językowe, czyli powinniśmy przez to rozumieć zespół przewodów i urządzeń doprowadzających elektryczność, gaz, wodę do jakichś obiektów lub pomieszczeń.


Przywołano też orzecznictwo NSA i tam wskazano, że instalacje zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem należy rozumieć zespół przewodów i urządzeń służących do przesyłania mediów, takich jak prąd elektryczny, gaz ziemny, woda, ścieki czy inne substancje służące do obsługi wnętrza tego obiektu. Ministerstwo Finansów też podkreślało, że jest to po prostu niezbędne do obsługi wnętrza budynku lub budowli.
Nie może funkcjonować bez tego dany obiekt. Jako przykład podano zbiorniki, które zasadniczo są opodatkowane jako budowle.
Jeżeli są jakieś rurociągi do tych zbiorników, które są niezbędne, żeby ten zbiornik funkcjonował czy gromadził materiały w postaci ciekłej, to potencjalnie te instalacje też są opodatkowane.

Także tutaj mamy dwa wnioski.
Po pierwsze, co to jest ta cała instalacja? Ja kiedyś wskazywałem, że może te instalacje należy rozumieć jeszcze szerzej, ale głównie niestety rozumiemy to jako takie stricte podłużne obiekty, można powiedzieć, przewody czy media głównie.
Drugi wniosek to, żeby nie zapominać że te instalacje też są potencjalnie opodatkowane jak budowla lub budynek. Szczególnie przy budowlach to myślę, że jest problem.
Podatnicy skupiają się tylko na tym, żeby opodatkować wartość danej budowli, a nie jeszcze instalacji, które są niezbędne do użytkowania, tak jak choćby ten zbiornik.

Kolejną kwestią, na którą chciałbym zwrócić uwagę, to jest trwałe związanie z gruntem. Jest to o tyle istotne, czy coś jest trwale związane z gruntem, bo po pierwsze każdy budynek, żeby był budynkiem, musi być trwale związany z gruntem.
Po drugie wybrane budowle, jak na przykład obiekt kontenerowy czy przekrycie namiotowe, te obiekty są budowlami, jeżeli są trwale związane z gruntem.
W załączniku numer 4, gdzie mamy listę budowli, jest wskazany obiekt kontenerowy, ale trwale związany z gruntem, nie jakikolwiek obiekt kontenerowy.
Na szczęście Ministerstwo Finansów wskazało to, co jest w uzasadnieniu, to co ja sam wcześniej wskazywałem, że to musi być takie połączenie obiektu z gruntem, że my fizycznie jakoś powiązaliśmy ten obiekt z podłożem przez np. kotwy i śruby. Samo to, że ten obiekt np. kontenerowy, jest na tym gruncie posadowiony, ale tylko dlatego że on jest ciężki i nikt specjalnie fizycznie nie powiązał tego obiektu z podłożem.
Samo to nie sprawia, że on jest trwale związany z gruntem w rozumieniu tych przepisów.

Tutaj dochodzimy do takiego absurdu, że jeżeli mamy obiekty kontenerowe i one są przytwierdzone do podłoża kotwami, ale nawet de facto tych kotew może nie być, bo te obiekty kontenerowe tak czy inaczej by się trzymały, bo są na tyle ciężkie.
Potencjalnie te kotwy sprawiają, że mamy opodatkowanie od wartości jako budowla. Natomiast gdyby tych kotew nie było, to potencjalnie jesteśmy poza opodatkowaniem.

Miałem taki przypadek, że podatnik miał takie i takie kontenery, obiekty kontenerowe i stwierdził, że to jest bez sensu, bo te kotwy po prostu są, ale z technicznego punktu widzenia to by się trzymało bez tych kotew, a tutaj to skutkuje wysokim podatkiem do zapłaty

Kolejna kwestia to jest tak, przede wszystkim pierwszeństwo kwalifikowania danego obiektu jako budynku.
Wcześniej już wspominałem, że najpierw patrzymy czy coś nie jest budynkiem, a później ewentualnie budowlą. Ja bym nawet odwrócił, weryfikujemy czy coś nie jest tak zwane obiektem małej architektury, czy obiektem budowlanym.
To są takie obiekty kultu religijnego, architektury ogrodowej, obiekty użytkowe służące kreacji codziennej i utrzymaniu porządku, takie jak śmietniki, wiaty na wózki dziecięce, rowery, wyposażenie placów zabaw dla dzieci.
Te obiekty w ogóle nie są opodatkowane podatkiem od nieruchomości. Później jak już zweryfikowaliśmy czy coś nie jest obiektem budowlanym, patrzymy czy coś nie jest budynkiem, a później dopiero czy coś nie jest potencjalnie budowlą.

Tutaj ważną kwestią jest to, że z wyłączeniem z definicji budynku są takie obiekty, w których są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej. Co to znaczy?
Szczególnie tutaj poruszono, podano przykład magazynów wysokiego składowania, które mają fundament, mają przegrody, mają dach, ale służą magazynowaniu i czy są one budynkiem i budowlą. Zwrócono uwagę na to, że w definicji tego budynku, wyłączenia, czyli mimo że wszystko wskazuje na to, że to jest budynek, to jednak służy magazynowaniu materiałów, to jest przez to budowlą.
Mam nadzieję, że się nie pogubiliście. Generalnie silosy, zbiorniki to są tego typu obiekty.
Tutaj zwrócono uwagę na to, że tam użyto słowo materiał. To jest istotne, bo materiał powinno się rozumieć tak potocznie, czyli to z czego się wytwarza lub z czego się składają lub powstają jakieś rzeczy lub obiekty.
Natomiast nie wskazano tam słowa wyrób, produkt czy towar. Produkt to jest to, co zostało wyprodukowany, jest przeznaczony na sprzedaż.
Wyrób to przedmiot stanowiący końcowy produkt pracy rzemieślnika lub wynik procesu produkcyjnego zakładu. Towar to jest też coś innego.

Zwróćcie uwagę czemu służy ten Wasz obiekt. Czy rzeczywiście służy przede wszystkim magazynowaniu, a jeżeli tak to czego?
Tutaj jeżeli mamy te magazyny wysokiego składowania, to jednak te magazyny głównie służą magazynowaniu produktów i towarów, a nie materiałów. To jest plus, że takie magazyny będą zasadniczo opodatkowane jako budynek, a nie jako budowla.
To było właśnie bardzo ważne zastrzeżenie dla zbiorników i wszelkich typów takich obiektów, które służą magazynowaniu czegokolwiek. 

Kolejną bardzo ważną kwestią jest opodatkowanie budowli w budynkach.
Niestety Ministerstwo Finansów wskazało, że takie budowle są opodatkowane niezależnie od tego, gdzie są. Czy w budynku, czy poza budynkiem. Niemniej, żeby budowla była opodatkowana w budynku musi nastąpić szereg ważnych kwestii.
Po pierwsze, taka budowla nie może być instalacją zapewniającą możliwość użytkowania budynku zgodnie z przeznaczeniem. Bardzo dobry przykład, to są obiekty kablowe, podłużne, że tak się wyrażę.
One zostały wskazane w załączniku numer 4 w pozycji 13 jako budowle, ale też wskazano, że takie przewody elektryczne są często instalacjami zapewniającymi użytkowanie budynku zgodnie z przeznaczeniem.
Myślę, że w zdecydowanej większości przypadków wszelkie takie instalacje kablowe, wewnątrz budynku nie są odrębnie opodatkowane jako budowla. To jest pierwsza kwestia.

Po drugie, jeżeli chodzi o budowlę w budynkach, to wskazano, że ta budowla musi być konstrukcyjnie oddzielna od budynku. Czyli ja to rozumiem tak, że budynku mogłoby nie być, budowla dalej by sobie stała i to miałoby sens biznesowy, techniczny, budowlany, jakkolwiek to sobie nazwiemy.
Wtedy takie budowle mogą być opodatkowane odrębnie, mimo że są w budynku.

Po trzecie, w zakresie tych budowli w budynkach zwrócono uwagę na to, że budowlą może być urządzenie techniczne inne niż wymienione w literach AC wyłącznie w zakresie części budowlanych, czyli np. fundamentach oraz fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Przekładając te przepisy na język polski; jeżeli mamy fundamenty, bo części budowlane to też na przykład fundamenty. Jeżeli mamy dedykowany fundament wewnątrz budynku pod maszynę i ten fundament stanowi odrębny od konstrukcji budynku obiekt, to potencjalnie taki fundament może być opodatkowany jako budowla.

Bardzo często tak jest, że mamy fundamenty pod maszyny wewnątrz budynku, ale musimy sobie odpowiedzieć, czy to jest odrębny fundament. Jeśli on jest na poziomie fundamentu budynku, to jest to argument za tym, że nie jest.
Jeżeli on jest na przykład dużo niżej albo dużo wyżej niż poziom fundamentu podłogi w budynku, no to on ma jakieś może inne parametry techniczne niż reszta podłogi w budynku. To są argumenty na to, żeby go opodatkować.
Tutaj zwracam szczególną uwagę, bo mam wrażenie, że dużo podatników twierdzi, że cokolwiek w budynku nie mamy to na pewno jest poza opodatkowaniem, a niestety przy pewnych warunkach mogą być to odrębne przedmioty opodatkowania jako budowle.

Kolejną kwestią są urządzenia budowlane.
Budowlą może być też urządzenie budowlane, przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Tutaj zwrócono uwagę na to, że ma być to bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem.
Chodzi o obiekt w załączniku numer 4, będący budowlą. Musi być to bezpośrednie związanie w znaczeniu funkcjonalnym.
Może być to też powiązanie fizyczne. Tutaj jako przykład dano dystrybutor paliwa, które jako urządzenie techniczne jest niezbędnie związane ze zbiornikiem paliwa.
Zbiornik paliwa jest budowlą, co do zasady. Rzeczywiście, gdyby tego dystrybutora paliwa nie było, to samym zbiornikiem ciężko zatankować samochód, ciężko ten dystrybutor paliwa i samo paliwo dalej gdzieś przenieść.
Paliwo jest dość specyficzne, jest w postaci płynnej, więc co, ktoś łyżką miałby to przenosić?
Dlatego ten dystrybutor paliwa jako bezpośrednio związany z budowlą jaką jest zbiornik paliwa powinien być co do zasady opodatkowany jako to urządzenie budowlane.

Zwróćcie uwagę na to czy wy do swoich budynków lub budowli macie takie urządzenia budowlane, które są niezbędne do ich użytkowania tak jak ten dystrybutor i one też potencjalnie powinny być opodatkowane od wartości jako budowla.

Na koniec jeszcze wskażę, że Ministerstwo Finansów podało kilka takich specyficznych przykładów danych obiektów, czy to jest budynek, czy budowla.
Wskazano na te kontenery, tak jak wskazałem, jeżeli są to kontenery mobilne, niezwiązane trwale z gruntem, to brak opodatkowania.
Kontenery trwale związane z gruntem, na przykład za pomocą kotew zasadniczo jako budowla.

Magazyny wysokiego składowania myślę, że zaliczone są jako budynek, ewentualnie jako budowlę w zależności od tego, co w tych magazynach jest składowane, czy te materiały, towary, produkty. Dalej wskazano chłodnię wentylatorową i że zwykle taka chłodnia, jeżeli spełnia kryteria urządzenia technicznego, to opodatkowane wówczas od części budowlanych.

Sieć odwadniająca to może być opodatkowana od rur wchodzących w jej skład jako rurociągi, jako budowlę. Wskazano jeszcze oczyszczalni ścieków i przepompownie.
Tylko wybrane części tej oczyszczalni ścieków są opodatkowane, to też wskazałem w poprzednim odcinku, że jeżeli ktoś ma bardziej nowoczesną oczyszczalnię ścieków to być może tylko bardzo niewielka część jej wartości będzie opodatkowana.

Dodatkowo wskazano na bramki dozymetryczne.
Opodatkowanie ich zależy od sposobu montażu. Jeżeli takie bramki znajdowałyby się przy drodze czy bramie i posiadałyby części budowlane, to te części budowlane byłyby opodatkowane.

Także tu jeszcze tak kazuistycznie Ministerstwo Finansów wskazało na różne obiekty, które mają duże ryzyko, że będą opodatkowane w dany sposób. 

Podsumowując, mamy kolejne wskazówki, czy coś jest opodatkowane jako budynek i budowla.
To było takie streszczenie webinarium z Ministerstwem Finansów. Przede wszystkim wskazano na to, że chcemy zachować status quo. Co to znaczy być trwale związane z gruntem, co to są te instalacje, że budowle w budynkach mogą być opodatkowane. Wskazano kilka przykładów różnych obiektów, które według Ministerstwa Finansów są bardziej opodatkowane. Jest większe ryzyko, że są opodatkowane jako budowla niż budynek. Uczestnicy webinarium dostali prezentację. Ta prezentacja jest w porządku, bardziej to jest po prostu ściana tekstu, więc to co się pojawiło na tym webinarium, jest dużo bardziej ważne niż ta prezentacja.

Jeżeli masz wątpliwości w dalszym ciągu związane z podatkiem od nieruchomości, zapraszam na bezpłatną konsultację. Jeżeli słuchasz go po włożeniu deklaracji za 2025 rok, no to w dalszym ciągu myślę, że audyt w podatku od nieruchomości ma sens, żebyś znał stopień ryzyka, może tą deklarację skorygował.