Deklaracja na podatek od nieruchomości – (kolejne) praktyczne wskazówki na 2025 rok

Możesz również posłuchać tego odcinka korzystając ze Spotify:

Cześć! Dzisiejszy odcinek to kolejne praktyczne wskazówki w celu wypełnienia w prawidłowy sposób deklaracji na podatek od nieruchomości na 2025 rok.

To już jest trzeci odcinek na tym podcaście w tematyce podatku od nieruchomości i nowych przepisów rewolucji w podatku od nieruchomości, którą mamy od 2025 roku. Pierwszy odcinek, miał bardziej charakter uświadamiający. Głównie tam czytałem przepisy.
Drugi odcinek to już były zdecydowanie takie praktyczne wskazówki, moje jakieś takie wnioski z przeglądów. Na marginesie dodam, że część tych wniosków delikatnie mogła ulec zmianie w ramach praktyki, dalszych analiz itd., ale raczej nieznacznie. Dzisiaj jest trzeci odcinek, w którym dam kolejne wnioski i praktyczne wskazówki, bo temat jest ważny, a tylko do 31 marca masz czas, żeby złożyć na nowych przepisach deklarację na podatek od nieruchomości.

Wskazówka nr 1 dotyczy kontenerów. Kontenery to jest taki obiekt, który pojawia się praktycznie w każdym przeglądzie podatkowym na podatek od nieruchomości, jaki miałem okazję analizować.
Z tymi kontenerami to jest tak; po pierwsze, kontenery zostały wymienione w załączniku nr 4, czyli tam gdzie mamy listę budowli, ale te kontenery (a dokładnie obiekt kontenerowy) jest opodatkowany jako budowla tylko wtedy, kiedy nie spełnia definicji budynku i kiedy jest trwale związany z gruntem.

To jest o tyle ciekawe, że w tym załączniku numer 4 do ustawy nie każdy obiekt jest z dopiskiem: „trwale związany z gruntem”. To jest w szczególności przy tych kontenerach.
Czyli to trwale związane z gruntem jest bardzo ważne przy kontenerach, jeżeli ma być to opodatkowane jako budowla. 

Co to znaczy trwale związane z gruntem?
Mamy definicję w ustawie o opłatach i podatkach lokalnych. To rozumie się jako takie połączenie obiektu budowlanego z gruntem, które zapewnia temu obiektowi stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, niezależnym od działania człowieka, mogącym zniszczyć lub spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się obiektu budowlanego na inne miejsce. Generalnie jak obiekt sam z siebie się nie rusza jak zawieje wiatr, tak w dużym skrócie, to jest trwale związane z gruntem.
Przynajmniej tak sugerują na pierwszy rzut oka te przepisy.
Tutaj pojawia ta moja właśnie wskazówka, żeby zobaczyć sobie koniecznie na uzasadnienie do ustawy, do tej nowelizacji, bo tam wskazano bardzo ważną rzecz.
Przez połączenie obiektu budowlanego z gruntem należy rozumieć wykonanie pewnych czynności w celu ich połączenia, a nie jedynie posadowienie obiektu budowlanego na gruncie.
To połączenie ma zapewnić obiektowi stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym, niezależnym od działania człowieka, a zatem obiektami trwale związanymi z gruntem nie będą dowolne obiekty, których masa lub konstrukcja powodują, że nie ulegają one przesunięciu przez czynniki atmosferyczne, w tym na przykład kontenery mobilne, nie połączone w żaden sposób z podłożem. Reasumują trwałe związanie z gruntem, nie obejmują sytuacji, w której dany obiekt został jedynie posadowiony na gruncie w ten sposób, że stawia opór czynnikom zewnętrznym, a brak jest natomiast elementu połączenia, np. kontenery mobilne.

Mamy tutaj bardzo dużą wskazówkę, że jak mamy te kontenery one są po prostu ciężkie i dlatego są posadowione na gruncie. Samo to, że są ciężkie i się nie ruszają, nie sprawia, że one są trwale związane z gruntem w rozumieniu tych przepisów.
My musieliśmy coś zrobić, wykonać pewne czynności, żeby z tym gruntem je połączyć. Tutaj jest jeszcze kolejny niuans, czy np. są takie kotwy. Możemy zastosować takie kotwy do kontenerów, żeby one się nie ruszały.
Miałem na swoich przeglądach taką sytuację, że te kotwy są, ale równie dobrze mogłoby ich nie być. W sensie, że bez tych kotw i tak ten kontener by się nie ruszał, bo jest na tyle ciężki.

Co zrobić z takimi przypadkami?
Patrząc literalnie też na to uzasadnienie, my zrobiliśmy pewne czynności w celu ich połączenia.
Jednak można się kłócić, że je zrobiliśmy, no ale w sumie one by się trzymały bez tego. Moim zdaniem, tu jest taka śmiała teza; jeżeli te czynności sprawiają, że ten obiekt rzeczywiście jest trwale związany z gruntem, czyli na przykład te kotwy, rzeczywiście przytwierdzają to do gruntu i trochę nie zrobiliśmy z tego z przyzwyczajenia.
Można powiedzieć po prostu, że moglibyśmy zdemontować te kotwy i dalej wyszłoby na dokładnie to samo. Tutaj stawiam taką tezę, że wtedy nie mamy tego trwałego związania z gruntem.
Natomiast takie kontenery, które są po prostu ciężkie i jedynie ich ciężar sprawia, że się nie ruszają, to tutaj na pewno to nie jest moim zdaniem trwale związane z gruntem. Tutaj zwracam uwagę na takie bardzo zniuansowane połączenie z gruntem.
Jak to zrobiliśmy, po co i czy to naprawdę było konieczne, bo moim zdaniem to może mieć znaczenie. 
W kontekście kontenerów też zauważyłem taką prawidłowość, że bardzo często są w ewidencji nazywane magazynami albo wiatami.
Przede wszystkim błąd jest taki, że słowo magazyn sugeruje, że to jest budynek. Budynek, czyli obiekt, który przede wszystkim jest trwale związany z gruntem, został wydzielony za pomocą przegród budowlanych, posiada fundamenty i dach.


Takie zwykłe kontenery często fundamentu nie mają, stoją po prostu na ziemi i tyle.  Nazywanie tego magazynem sugeruje, jakby te fundamenty miało.
Moim zdaniem o tyle błąd, że jeśli przyszłaby kontrola i zobaczyłaby rejestrze ze środków trwałych słowo magazyn, to później znowu trzeba się tłumaczyć i dochodzić, że to jest tak nazwane, ale tak naprawdę to jest kontener, który nie ma własnych fundamentów i np. nie jest właśnie trwale związany z gruntem, jest po prostu ciężki i tyle.

Część podatników nazywa kontenery wiatami. To jest chyba jeszcze gorszy błąd.
Wiaty, z wyłączeniem wiat służących rekreacji, są opodatkowane jako budowle. (oczywiście jeżeli nie są budynkiem ale zasadniczo są, bo są w załączniku numer 4 wymienione)
Wiata to nie jest kontener. Kontener od wiaty przede wszystkim różni się tym, że kontener jest zamkniętą konstrukcją.
Wiata ma konstrukcję zazwyczaj półotwartą, ma też dachy, podpory, ale bez pełnych ścian z każdej strony. Tutaj jest o tyle istotne, że wiata w załączniku numer 4 już nie ma tego wskazania, że musi być trwale związana z gruntem, żeby była podatkowana jako budowla, a kontener tak.
Taką złą nomenklaturą sami sobie wrzucamy kłodę pod nogi. Chyba, że rzeczywiście ten obiekt jest wiatą, ale może jednak jest kontenerem.
Mam nadzieję, że zrozumieliście mój przekaz „wiatokontenerowy”, ale jest to naprawdę istotne w kontekście właśnie osoby z zewnątrz. Urzędnika, który na przykład będzie potencjalnie kiedyś patrzył na waszą dokumentację, wasz rejestr środków trwałych chociażby. 
Kolejny ciekawy wniosek związany z tym, czy coś jest budowlą;
Jeśli popatrzycie na definicję budowli, tam są wypisane poszczególne litery A, B, C, D, E. W nich dowiadujemy się, że budowla to jest obiekt niebędący budynkiem wymieniony w załączniku numer 4 do ustawy wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Specyficzne elektrownie wyłącznie w zakresie ich części budowlanych, urządzenie budowlane. Urządzenie techniczne, tzw. inne urządzenie techniczne, fundament pod maszyny i pod urządzenia techniczne, jakie odrębne pod względem technicznym itd. nie będę tego czytał
Później jest średnik, że do każdej, moim zdaniem do każdej z tej litery jest ważne to, żeby ta dana część elektrowni, urządzenie budowlane, inne urządzenie techniczne itd. było wzniesione w wyniku robót budowlanych także w przypadku, gdy stanowią część obiektu niewymiennego w ustawie.

Nawet jeżeli coś spełnia jakąś tą literkę A, B, C, D, E, to żeby jeszcze było budowlą, to musi oraz ten drugi warunek musi być spełniony, musi być wzniesione w wyniku robót budowlanych. To jest o tyle istotne, że przechodzimy sobie później do definicji robot budowlanych. To są tak: prace polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub montażu, do których stosuje się przepisy prawa budowlanego. Zakres jest szeroki, bo mamy nawet montaż, że robot budowlany to też montaż, ale do których stosuje się przepisy ustawy prawo budowlane.

Czyli jeżeli są jakieś roboty, nawet polegające na montażu, demontażu, ale nie stosujemy do nich ustawy roboty budowlane, to jest szansa, że to nie będzie budowla. To jest właśnie taki ciekawy argument, szczególnie przy jakichś maszynach, innych urządzeniach technicznych w tak dużym skrócie.

Daję wam kolejny argument do walki z organem; w artykule 28 Prawa Budowlanego mamy napisane, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z zastrzeżeniem artykułu 29.30.31.
Możemy sobie zobaczyć, czy do tego co robiliśmy potrzebowaliśmy decyzji o pozwoleniu na budowę, chyba że wpisujemy się w ten wyjątek, o którym mowa w artykule 29.30.31 Ustawy Prawo Budowlane.
Tych wyjątków, szczególnie w artykule 29, jest niestety dość sporo, więc nie zawsze nas to uratuje. Jednak może to sprawi, że jakoś nam to po prostu pomoże.
Może to nie jest po prostu budowla. 
Zobaczmy sobie a propos tych prac, robót budowlanych, co mówi uzasadnienie do ustawy.
„Roboty budowlane zostały zdefiniowane prace […]” i teraz uwaga. Odwołanie w definicji robot budowlanych do ustawy Prawo budowlane w zakresie rozumienia czynności, których efektem będzie wzniesienie obiektu budowlanego, ma na celu ograniczenie zakresu przedmiotów opodatkowania do obiektów, które są wznoszone w procesie budowlanym.
Celem tego rozwiązania jest również umożliwienie skorzystania z dokumentacji budowlanej obiektu w razie wątpliwości co do jego charakteru. To też jest jakaś wskazówka z uzasadnienia, że może ta dokumentacja budowlana albo jej brak, (bo jej nie trzeba było, ponieważ to w ogóle nie stosuje się prawa budowlanego) sprawia, do wzniesienia tego obiektu sprawia, że nie mamy do czynienia z budowlą. Tutaj też wam daję jakąś w miarę praktyczną wskazówkę czy wniosek do argumentacji z organem.

Numer trzy to są fundamenty.
Bardzo często to, czy coś ma fundamenty, gra ogromną rolę w podatku od nieruchomości, bo chociażby budynek musi mieć fundamenty, żeby był budynkiem. To jest jeden z elementów.
Fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne zostały wymienione jako budowla. Nie ma definicji fundamentu w ustawie. Powiem Wam, że trafiłem też na taki ciekawy wątek z przeszłości, co prawda.
Było tak, zgodnie z orzecznictwem; fundamentem jest element konstrukcji budowlanej w jej najniższej części, mający za zadanie przeniesienie ciężaru budowli na grunt. Ma on zapewnić trwałość i stabilność konstrukcji, jej odporność na działanie czynników atmosferycznych.
Dla przypisania podłożu cech fundamentu nie jest konieczne zagłębienie, wkopanie go w gruncie. Fundamenty mogą być wykonane z bardzo różnych materiałów takich jak drewno, beton, kamień.
Mogą być też w różny sposób wykonane, np. murowane lub układane z elementów prefabrykowanych, monolityczne, płytkowe, wylewka betonowa.
Mogą być również posadzone na różnych poziomach lub mogą być np. typu głębokiego pale.
To, czy dany obiekt posiada fundament, nie decyduje ani technika jego wykonania, ani sposób zagłębienia go w gruncie, ani nawet możliwość przeniesienia obiektu w inne miejsce. W przeszłości było traktowane bardzo szeroko to, czym jest fundament.

Czy teraz też tak będzie? Możliwe, bo w zakresie fundamentów, czym są fundamenty, nie było definicji, tutaj też nie ma definicji. Jeżeli macie coś na przykład na blokach prefabrykowanych, to może bezpieczniej jest potraktować to jako fundament. Później dalej idziemy; to, że jest fundament sprawia, że dany obiekt jest budynkiem, ewentualnie później wystąpić zwrot z wnioskiem o nadpłatę, niż np. twierdzić, że tylko taki typowy fundament, wylewka jak np. pod duże budynki to jest tylko fundament o jaki chodzi o ustawodawcy. Patrząc na to co było kiedyś, niesie ze sobą to niestety pewne ryzyko podatkowe.

To jest koniec takich moich wniosków. Teraz kilka bardzo krótkich wskazówek.
Pierwsza wskazówka jest też taka bardziej przyszłościowa. Mianowicie pomyślcie na przyszłość przy inwestycjach (jeżeli tego oczywiście nie wykonaliście) albo nawet przy obecnych, jak już złożycie tą deklarację od nieruchomości,  pomyślcie nad Cost Segregation. 
Cost Segregation polega na tym, że jak mamy różne wydatki związane z budową budynków i ogólnie nieruchomości jakichś obiektów, to staramy się dzielić te koszty tak, żeby nie ładować wszystkiego w wartość początkową tego budynku czy jakiegoś obiektu, tylko dzielić to na osobne środki trwałe.
Ma to o tyle znaczenie, że zarówno z perspektywy CIT-U to może być opłacalne, bo możemy amortyzować te inne wydzielone elementy wyższą stawką amortyzacji. Może stworzyć się dużo elementów, które są poniżej 10 tysięcy złotych wartości i możemy je zaliczyć w koszty na raz. Z perspektywy CIT-U to jest bardzo opłacalne.
Z perspektywy podatku od nieruchomości też jest to podwójnie opłacalne, bo podstawą opodatkowania budowli jest wartość początkowa ustalona według ustawy o CIT. Wartość początkowa, do której dokonujemy odpisów amortyzacyjnych.
Jeżeli ta wartość jest odpowiednio mniejsza, bo zrobiliśmy Cost Segregation i w efekcie ta wartość początkowa budowli jest mniejsza, to też podstawa opodatkowania na podatek od nieruchomości dla danych budowli jest mniejsza.

Jeżeli o tym nigdy nie słyszeliście, nigdy nie robiliście, to jest oczywiście dość sporo pracy, ale później to procentuje ogromnymi oszczędnościami podatkowymi, często w CIT-cie i w podatku od nieruchomości. Szczególnie teraz, kiedy najprawdopodobniej, widząc, przynajmniej patrząc po tych moich przeglądach podatkowych, jednak więcej obiektów niż w przeszłości będzie klasyfikowane jako budowla.

Tak naprawdę, czy ja mam rację, czy nie w danych przemyśleniach, to okaże się dopiero za dwa, trzy, cztery lata, jak będzie bogate orzecznictwo w zakresie podatku od nieruchomości. Mam nadzieję, że moja logika jest prawidłowa.