Możesz również posłuchać tego odcinka korzystając ze Spotify:

Cześć! Opowiem Ci dzisiaj o rewolucji w podatku od nieruchomości, która czeka nas od 2025 roku.

Często słyszę taki zarzut do doradców podatkowych i ogólnie do osób pracujących w podatkach, że niepotrzebnie nakręcają się na to, że jakaś zmiana jest rewolucyjna, a tak naprawdę dotyka jakiejś niewielkiej grupy podatników. Każą robić audyty, sprawdzenie czy ta zmiana mnie dotyczy, a tak naprawdę z góry wiedzą, że zmiana dotyczyć nie będzie i  biorą za to kasę. 
Ja jednak w pełni świadomie używam na początku tego odcinka słowa rewolucja, bo od 2025 roku zmienia się definicja budynku i budowli na potrzeby podatku od nieruchomości, a to jest cała esencja podatku od nieruchomości.


Oprócz oczywiście gruntów (to się nie zmienia). Całą esencją podatku od nieruchomości, z ustaleniem, (oprócz oczywiście gruntów, to się nie zmienia) czy coś jest budynkiem, (podatek od nieruchomości jest płatny od powierzchni) czy budowlom i podstawą opodatkowania jest wartość, mówiąc w uproszczeniu, tej budowli.

To całkowicie zmienia zasady „gry”. Od razu też powiem, że ten odcinek nie jest jakąś rewolucją.
Ja nie powiem nie wiadomo czego. Jeżeli słuchasz tego odcinka, jesteś już po paru webinarach, przeczytałeś ustawę, to dowiesz się o wiele więcej.
Też nikt wiele więcej nie może się wypowiedzieć na temat tego, co będzie, bo podatki od nieruchomości to są nowe przepisy, więc nie wiadomo przede wszystkim jaka będzie ich praktyka. To jest istotne.

Jaka będzie ich praktyka, tak naprawdę dowiemy się dopiero pewnie za jakieś dwa lata, kiedy pojawią się pierwsze wyroki wojewódzkich sądów administracyjnych w zakresie tego, czy coś dobrze zostało zakwalifikowane jako budynek lub budowla. Także też nie dajcie się zwieść takim twierdzeniom doradców, którzy twierdzą, że wiedzą wszystko o tych nowych przepisach.

Co prawda te przepisy zostały stworzone na bazie bardzo znanych wyroków Naczelnego Sądu Administracyjnego, więc jakaś tam inspiracja z przeszłości jak najbardziej jest wskazana, ale to są nowe zasady, nowe przepisy, więc ja bym tutaj był bardzo ostrożny. 



W odcinku krótko ci powiem, jaka jest teraz definicja budynku, jaka jest teraz definicja budowli.
Powiem ci o pewnej preferencji, którą przewidział ustawodawca, że dał nam więcej czasu na rozliczenie podatku od nieruchomości oraz co musisz zrobić, żeby zyskać trochę więcej czasu.
No i na końcu powiem ci, co ogólnie w tej sytuacji związanej z podatkiem od nieruchomości możesz zrobić i Jak się dostosować do tych nowych przepisów.

Podatek od nieruchomości też jest takim podatkiem o tyle specyficznym, że był często ignorowany przez podatników. Po prostu x lat temu ktoś stworzył ewidencję pod podatek od nieruchomości, zakwalifikował nieruchomości jako budynek lub budowla.
Tak co roku to wszystko jest powtarzane, tylko zmieniają się stawki i tyle. Cały czas z roku do roku jest to powtarzane, chyba że ktoś miał przyjemność np. z doradcą podatkowym, jakiś audyt został przeprowadzony i wtedy np. ubiegał się o zwrot podatku, doradca podatkowy jakieś oszczędności podatkowe zidentyfikował, tutaj może były były ruchy.

Kontroli w podatku od nieruchomości zasadniczo nie było. Bardziej to jest tak, że jak składamy wniosek o stwierdzenie nadpłaty podatku od nieruchomości, to nam się tworzy konflikt z gminą i wtedy trafiamy do sądu.

Dlatego ten podatek od nieruchomości, nawet jak był płacony w bardzo dużych kwotach, w spółkach produkcyjnych przede wszystkim, to on często był raz zrobiony i nikt się tym więcej nie interesował. Teraz po wielu, wielu latach, bodajże dwudziestu, zmieniają się definicje, więc niestety ta praca musi być wykonana na nowo, znowu poukładana, ale jak ją zrobimy, to wtedy też zasadniczo powinniśmy mieć spokój na wiele lat, ewentualnie dostosowywać to, co zadeklarowaliśmy do nowych wyroków, które się pojawią na nowe przepisy.
Przejdźmy już do meritum tego odcinka. 
Przeczytam Wam najpierw jak brzmi nowa definicja budynku, czyli przypominam, budynki płacimy od powierzchni użytkowej:
Budynek to obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz który posiada fundamenty i dach z wyłączeniem obiektów, w którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność. 
Rozbijmy sobie krótko tą definicję na kilka części.
Przede wszystkim obiekt wzniesiony w wyniku robót budowlanych, a roboty budowlane to jest dość szerokie pojęcie, bo to jest praktycznie wszystko.
To są prace polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie. lub montażu, do których stosuje się przepisy prawa budowlanego, czyli praktycznie każda nieruchomość w wyniku tych prac budowlanych będzie zniesiona, bo chociażby montaż to jest oczywista rzecz, że każdy obiekt praktycznie musi być zmontowany.

Dalej, trwale związany z gruntem (ten obiekt), to jest kolejna cecha, która musi być spełniona. Czyli to jest takie połączenie obiektu budowlanego z gruntem, które zapewnia temu obiektowi stabilność i możliwość przeciwdziałania czynnikom zewnętrznym niezależnym od działania człowieka, mogącym zniszczyć lub spowodować przemieszczenie lub przesunięcie się obiektu budowlanego na inne miejsce.

Generalnie możemy sobie obrazić wichurę, jak wichura, wiadomo, potężny wiatr jest, ale obiekt jest trwale związany z gruntem, więc się nie przesuwa, tak w skrócie. Posiada fundamenty i dach, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, to jest też dość oczywiste. Budynek, czyli ściany, dach i fundamenty.

Tutaj mamy takie wyłączenie, że jeżeli to jest obiekt, którego cechą taką charakterystyczną jest to, że jest przeznaczony do gromadzenia czegoś, jego parametrem podstawowym jest pojemność, to mimo wszystko, to nie jest budynek. Tutaj Ameryki nie odkryję, ale to są wszelkie silosy przede wszystkim, które na pierwszy rzut oka mogą być budynki, bo mają fundamenty, mają przegrody, mają dach, są trwale związane z gruntem, zostały zniesione w wyniku robót budowlanych, zastosowano do nich montaż, żeby je wznieść, ale ustawodawca przyjął pewne wyłączenie, więc tutaj jest pierwszy duży wykrzyknik.

Jeżeli macie silosy, to one od nowego roku będą budowlą płatną, podatek od nich będziemy płacić od wartości. Największą kontrowersją w definicji tego budynku jest to, że budynek liczy się wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem.

Jakie to są instalacje, jak szerokie to jest pojęcie, to tutaj myślę będą kontrowersje, bo samo zidentyfikowanie co to jest budynek myślę, że jest relatywnie proste jak na to co w tej ustawie jest napisane. Te instalacje zapewniające możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem, które wchodzą do tego budynku, to już myślę, że to jest taka pierwsza trudność, która nas czeka.
To jest na razie tyle jeśli chodzi o budynek. 
Przejdźmy sobie do budowli.
Budowla ma dużo dłuższą definicję. Będę ją po kolei ją czytał dość powoli i komentował.

Budowla to jest po pierwsze obiekt nie będący budynkiem, to jest ważne. Czyli jeżeli coś jest budynkiem, w pierwszej kolejności patrzymy, czy coś jest budynkiem.
Jak nie jest, to ewentualnie może być budowlą.
Mamy dalszą część tej definicji; „wymieniony w załączniku numer 4 do ustawy wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem”.



To są dalej nieszczęsne instalacje, które zapewniają zgodność z przeznaczeniem.
Tutaj daję ważny wykrzyknik, żebyśmy przejrzeli ten załącznik numer 4 do ustawy.
Przeczytamy go sobie wspólnie. 
Jeżeli coś spełnia cechy budynku, ale jest w tym załączniku wprost wskazany, to niestety też będzie budynkiem.
Jeszcze raz podkreślam te instalacje, bo miałem kiedyś spotkanie z takim przedsiębiorcą z branży browarowej, branży piwnej. On się zastanawiał, czy jak ma takie „kadzie” (teraz nie zabrzmię profesjonalnie, ale powiedzmy, że kadzie). W tych kadziach się robi jakiś słód.    Do tego słodu są np. rury. Oczywiście, że bez tych rur nie jest pompowana ta substancja, alkohol czy inne rzeczy. Czy te wszystkie rury, które są bardzo dużo warte, to czy to jest instalacja zapewniająca użytkowanie tej budowli, tego obiektu zgodnie z przeznaczeniem?
To znaczy, że on powinien opodatkować wszystkie swoje rury? Boję się odpowiedzieć tak jednoznacznie, ale tutaj pewne ryzyko widzę.

Przejdźmy sobie dalej. Za budowlę uważa się również elektrownię wiatrową, jądrową, fotowoltaiczną, biogazownię, biogazownię rolniczą, magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linową, wyciąg narciarski oraz skocznię w części nie będącej budynkiem i jeszcze co jest ważne, wyłącznie w zakresie ich części budowlanych.

To jest istotne, że to nie jest całość danej elektrowni czy skoczni, tylko wyłącznie części budowlanej. Tutaj od razu też powiem o stanowisku ekspertów, bo to też nie jest tylko moje takie stanowisko.
Pod kątem tej definicji, w założeniu opodatkowanie ma dotyczyć w elektrowni wiatrowych tylko części budowlanej, czyli wieża i fundament, a docelowo turbiny wiatrowe czy okablowanie nie ma być opodatkowane. 
Tak samo jak przy instalacjach fotowoltaicznych.
Mają podlegać takie elementy jak fundamenty paneli, konstrukcje wspierające części budowlane, ale same panele i magazyny energii mają zostać wyłączone od opodatkowania. Urządzenia techniczne jak panele, inwertery, rozdzielnie to też ma być poza opodatkowaniem.

Przejdźmy dalej, bo ta definicja budowli jest jeszcze dłuższa. Za budowlę mamy też urządzenie budowlane, przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków oraz inne urządzenie techniczne związane z budynkiem lub obiektem (o którym mowa w literce A, czyli wymienionym w załączniku numer 4, do tego przejdziemy później) do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Z urządzeniami budowlanymi to ładnie dowalili, bo to sprawia, że bardzo dużo obiektów potencjalnie może być tą budowlą.




Przejdźmy dalej. Urządzenie techniczne inne niż wymienione wyżej, wyłącznie w zakresie jego części budowlanych i ostatnie fundamenty pod maszyny oraz inne urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składające się na całość użytkową, wzniesione w wyniku robót budowlanych, także w przypadku, gdy stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie. 
Krótko podsumowując, bo tak naprawdę o budowli można rozmawiać chyba dwie godziny i nie wyczerpiemy tematu. Naprawdę polecam na spokojnie sobie przeczytać tę definicję w ustawie, zobaczyć ten tekst przed oczami.
On się składa z pięciu literek, niby jest katalogiem zamkniętym, ale mamy coś takiego jak urządzenie budowlane, mamy wskazanie, że wraz z instalacjami, które zapewniają możliwość jego użytkowania tej budowli zgodnie z przeznaczeniem. Definicja jest po prostu masakryczna. Myślę, że teraz sobie przejdziemy do załącznika numer 4, gdzie jest wprost napisane, co jest budowlą.
Powiem wam po prostu, jak się zabrać do tego podatku od nieruchomości, jak to sobie po prostu poukładać w praktyce. Zostawmy tą definicję budowli, tą taką jakby wprost w ustawie, przejdźmy do załącznika, może w ten sposób.

W załączniku będę szybko wymieniał jakie mamy budowle i też tak samo zachęcam do otworzenia sobie ustawy przed oczami. Odkryty obiekt sportowy, inny niż płyta stadionu, tunel dla zawodników trybuny wchodzący w skład stadionu , płyta stadionu, tunel dla zawodników trybuny, to też jest budowlą, amfiteatr, zbiornik wody surowej, hala technologiczna, zbiornik retencyjny wody uzdatnionej, odstojnik wód popłucznych, wchodzący skład stacji uzdatniania wody, stacja zlewna, przepompownia ścieków oczyszczonych, osadnik wstępny, osadnik wtórny, reaktor biologiczny, komora tlenowa, komora niedotleniona, komora rozdziału, komora beztlenowa, zagęszczacz grawitacyjny, instalacja do odwadniania osadów, instalacja do odgazowywania, stacja zagęszczenia osadu nadmiernego, stacja dozowania kwasu octowego, zbiornik wyrównawczy ciecz nad osadowej, przepompownia osadu recyrkulowanego i nadmiernego, komora predenitryfikacji, wchodzące w skład oczyszczalni ścieków, czyli mamy duży wykrzyknik, że oczyszczalnie ścieków mają nieciekawie. 
Chodźmy dalej.
Obie, którym są lub mogą być gromadzone materiały sypkie, materiały występujące w kawałkach albo materiały w postaci ciekłej lub gazowej, którego podstawowym parametrem technicznym wyznaczającym jego przeznaczenie jest pojemność, inny niż wymienione wyżej, wspomniałem o zbiornikach.
Obiekt ochronny, nadziemne i podziemne przejście dla pieszych, ciąg pieszych, obiekt hydrotechniczny, zapora, próg, stopień wodny, jaz, śluza, wałowa, syfon, brama przeciwpowodziowa, kanał, śluza, żeglugowa paska brzegowa, ostroga brzegowa, wóz melioracyjny niż ziemny, obiekt zrzutu wody, obiekt zrzutu ścieków, odbudowa, ujęć wód podziemnych. Znowu te oczyszczone ścieków mają nieciekawie i ogólnie obiekty wodne.
Obiekt kontenerowy, trwale, związany z gruntem. To jest bardzo ciekawe, że obiekt kontenerowy, czyli takie kontenery są budowlą.

Wiata z wyłączeniem wiaty, która jest budynkiem. Tutaj też daje duży wykrzyknik, bo to obiekt kontenerowy trwale związany z gruntem i wiata, która nie jest budynkiem.
Myślę, że tu mogą być duże kontrowersje, no bo wiata wygląda jak może wyglądać, jak typowy budynek.
Ściany, fundament, dach, odporna na czynniki zewnętrzne, wniesiony w wyniku montażu. Tutaj będzie duża kontrowersja, jaka wiata to jest wiata.

Przejdźmy dalej, podbudowa słupowa dla linii kablowej, fundament, konstrukcja wsporcza, wolno stojący maszt antenowy, wolno stojąca wieża, szafa telekomunikacyjna, słupek telekomunikacyjny wchodzący w skład sieci telekomunikacyjnej, występujące samodzielnie obstawiające elementy sieci obiekty, których charakterystycznym parametrem jest długość.

Tutaj mamy listę wodociąg, gazociąg, ciepłociąg oraz inny rurociąg, trakcja elektroenergetyczna, linia elektroenergetyczna, linia kablowa podziemna umieszczona bezpośrednio w ziemi lub nadziemna z włączeniem kabli telekomunikacyjnych podwieszonych do już istniejącej linii kablowej nadziemnej, kanalizacja kablowa z włączeniem zainstalowanych w niej kabli, kanał technologiczny, złączenie zewnętrznych dźwigni kabli, kanał inny, zwolnione załączników wraz z przewodami, fundamentem, podbudową słupową z konstrukcją sporczą, o ile ją posiadają, 
Teraz też kolejny duży wykrzyknik: kable, mówiąc w dużym skrócie rurociągi. Mamy dalej przystań, sztuczna wyspa, basen portowy, dok, falochron, nabrzeża, molo, pirs, pomost, pochylnia, dalba, stawa, pas startowy, droga kołowania, płyta lotniskowa, plac podstawowy, plac manewrowy, znajdujące się na terenach lotnisk oraz lądowisko, droga wjazd, zjazd i wyjazd z drogi, zatoka parkingowa, droga kolejowa, to są kory kolejowe.  Most, wiadukt, estakada, przepust, przejazd, ujęcie wód morskich, ujęcie wód śródlądowych, konstrukcja oporowa, konstrukcja wsporcza inna niż wymieniona w załączniku. Tunel, ogrodzenie, składowisko odpadów, parking znajdujący się poza budynkiem, plac postojowy, plac składowy, plac pod śmietnik, podjazd, zadaszenie, wolnostojące wieża, maszt, oświetlenie zewnętrzne oraz wolno stojące trwałe związane z gruntem, instalacja przemysłowa, inne niż wymienione w samym czynniku, tablica reklamowa, urządzenie reklamowe, wolnostojący komin, chłodnia kominowa, waga samochodowa, waga kolejowa, przykrycie namiotowe, powłoka pneumatyczna, strzelnica, kiosk uliczny, pawilon sprzedaży ulicznej, pawilon wystawowy, trwale związane z gruntem.

Jest tego sporo, 28 pozycji. Wiadomo, jeśli jesteś na przykład przedsiębiorcą, który ma wyciąg narciarski, lotnisko, ma na przykład oczyszczalnię ścieków, to tutaj to jest multum pracy.

Dla takich typowych firm produkcyjnych, (bo głównie te firmy mają dużo nieruchomości) to myślę, że przede wszystkim te kable, rury, jeśli chodzi o załącznik, to będzie coś kontrowersyjnego, wiata, które nie jest budynkiem, obiekt kontenerowy trwale związany z gruntem. Tutaj stawiam duży wykrzyknik, że to może być budowla.
Usłyszeliśmy ode mnie trochę nawet bełkot, bym powiedział, tych definicji. 
Co teraz powinniśmy zrobić?
Numer jeden, myślę, że to jest must have, normalnie deklaracje na podatek od nieruchomości podatnicy, nie mam na myśli nie osób fizycznych, tylko osoby prawne, powinny do 31 stycznia 2025 roku przygotować i złożyć. Z racji tego, że się zmieniły te przepisy, możemy mieć czas do 31 marca 2025.

W celu skorzystania z tego uprawnienia do 31 stycznia 2025 należy złożyć specjalne zawiadomienie i wpłacić za styczeń, luty i marzec do 31 stycznia, 15 lutego i 15 marca. zaliczkę na podatek od nieruchomości, w wysokości średniomiesięcznej kwocie należnego podatku za poprzedni rok, czyli 2024.

Co należy zrobić? Przede wszystkim dać sobie więcej czasu na analizę tych przepisów, tych beznadziejnych, trudnych przepisów do końca marca i skorzystać z tego uprawnienia.
Druga rzecz, absolutnie zobaczyć te przepisy na żywo, wydrukować sobie na komputerze, a nie na pewno tylko wysłuchać tego, bo to jest za mało.

Szczególnie jak macie dużo tych nieruchomości, szczególnie jak jesteście przedsiębiorstwem produkcyjnym. Przedsiębiorstwa usługowe czy handlowe mają tego mniej, ale produkcyjne będą miały problemy.
Myślę, że najlepszą praktyką byłoby zrobienie audytu od podatku o nieruchomości, czyli samemu czy z pomocą doradcy, (zależy od waszych możliwości wiedzowych, czasowych, edukacyjnych i tak dalej) po prostu przejść po kolei wszystkie pozycje z ewidencji na środków trwałych do tych czasowych ewidencji przygotowanej na podatek o nieruchomości. Nawet przejść się jeszcze raz po całym zakładzie i zidentyfikować, co na ten podatek o nieruchomości powinno być zadeklarowane jako budynek, budowla, czy w ogóle to nie powinno być opodatkowane.

Im szybciej się do tego zabierzemy, to tym lepiej. Wiemy, nawet pod kątem budżetowym, jak się zabrać do tego, w sensie jaką kwotę będziemy płacić w przyszłym roku tego podatku o nieruchomości, wyższą, niższą, taką samą plus minus.
Jeśli mamy dużo nieruchomości, to jest naprawdę bardzo dużo pracy. Także to jest najlepsza wersja tego, co można zrobić.

Ewentualnie, jak nie mamy dużo tych nieruchomości, to wybrać kilka takich kontrowersyjnych typu na przykład ta wiata, czy instalacje niezbędne do używania budynku czy budowli, do użytkowania zgodnie z przeznaczeniem i zderzyć się z doradcą podatkowym. Nie będziemy płacić za cały audyt wszystkich nieruchomości, chociaż to jest najbezpieczniejsze rozwiązanie, tylko kilka jakichś tam kontrowersyjnych się wybierze i z pomocą doradcy się zdecyduje, czy coś jestem budowlą, budynkiem, czy w ogóle może nie podlega opodatkowaniu.

To na pewno zalecam, żeby zrobić i nie ignorujcie tego problemu. Ja wiem, że teraz jest grudzień, to jest koniec roku, końcówka.
Ciężko pewnie zająć się jeszcze kolejnym obowiązkiem, jeżeli ktoś nie miał świadomości, jak są to ogromne zmiany. Uwierzcie mi, że są jeszcze tacy przedsiębiorcy, którzy nie mają świadomości, jak ogromne są to zmiany.

Przystąpcie na przykład początkiem stycznia po tym dłuższym urlopie od pracy. Myślę, że to będzie ostatni dzwonek na po prostu poruszenie tego tematu.